3기 신도시의 치명적 문제점 I 벌써 보이는 해봤자 공급부족

3기 신도시 기대해볼까?

집값 잡는 주거 안정 대책으로 정부는 2018년12월19일 3기 신도시를 발표합니다.

남양주 왕숙 6만6천가구, 
하남 교산 3만3천가구,
인천 계양 1만7천가구,
고양 창릉 3만6천가구, 
부천 대장 1만9천가구

이 중 남양주 왕숙은 토지보상을 마치며 3기 중 처음으로 첫삽을 뜨기 시작했습니다.

 

3기 신도시 용적률, 녹지율

기존 1기와 서울의 중간지에 위치해 서울접근성이 좋고, 서울 접근이 빠른데 GTX A,B,C로 연결해 더 빨라지죠.
하지만 3기신도시에 문제점이 있습니다.
좁은 국토에서 330만 평방미터를 확보해 야심차게 택지를 형성하지만 용적률을 196%로 했습니다.

이정도면 1기신도시 같이 15층에서 20층 밖에 못짓는데 쾌적한 정주환경을 만들기 위해서랍니다.
공원녹지비율도 34%로 1기 19%의 두배 가까이 됩니다.
그래서 3기신도시 부지의 주거비율이 24% 밖에 안되는데, 3기의 조성 목적 주거문제를 해결하기 위해 부지의 4분의 1만 주거지를 둔다?

 

이제 땅도 없습니다.
용적률을 올려 더 짓고 청년 주거문제, 저출산 문제 해결했으면 좋겠습니다.

 

또 다른 공급부족 

이런 공급부족의 원인을 몇개 들자면 
하남미사강변도시에 3만8천가구,
다산신도시에 3만3천가구,
구리갈매 등등 32만 가구를 계획했지만 21만 가구를 공급한 2009년 이명박 정부의 보금자리 주택이 모두 소진된 점과

토지매입,분양,건설,입주까지 아주 긍정적으로 10년 정도 봤을 때 지금의 공급 부족은 2013년 박근혜 정부 때 공공택지를 지정하지 않았기 때문입니다.

민간공급에서 찾자면,
2018년1월 시행된 재건축 초과이익 환수제입니다.
재건축 시장에 핵폭탄으로 작용한 초과이익환수제는 생기지도 않은 이익에 세금을 붙인다고 위헌 논쟁도 있었지만 재건축 진행을 꺼리게 되며

서초동의 반포주공1단지, 원베일리, 신반포4지구 메이플자이, 
강남구의 청담삼익,개포주공1단지,
송파구의 잠실미성크로바,잠실진주,
강동구의 둔촌주공 정도가 초과이익환수제 피해서 재건축을 진행하는 단지들입니다. 

전 서울시장 때는 재개발 구역을 대거 해제해서 이제 남은거라곤 한남뉴타운 1만가구 공급인데 그나마 1구역은 해제되고
2,3,4,5구역만 남았고 노량진뉴타운 9천가구, 성수전략정비구역 8천가구 뿐입니다.
오세훈 서울시장이 신통기획을 밀고는 있지만 아직까지는 그렇다할 신통까지는 아닙니다.

3기신도시 공급도 멀었고, 공급량도 예전에 비해 적고
민간 공급 재건축,재개발 공급도 당분간 없어보이는데 지금의 부동산 가격은 어찌 돌아갈런지...

 

매도매수 줄다리기

최근 3년간의 전형적인 아파트 가격 변화를 보여주는 단지입니다.
대세 상승기가 오기 전, 2016년 안양의 신축래미안 단지는 32평이 5억2천대였습니다.

그러다 폭등장을 맞아 2021년에 11억4천까지 상승합니다.
다시 폭락장이 오고 2022년 말에는 7억4천까지 30% 이상 떨어집니다.
이정도는 수인할 수 있다고 봤는지 숨죽였던 거래량이 아주 조금 살아나기도 합니다.
하지만 이런 거래량을 뒤에 엎고 올해 8억4천까지 올라버리니 다시 매수세가 종적을 감춰버립니다.
여기까진 수인범위 밖인가 싶습니다.

 

무주택자의 선택은?

매도자들도 당장은 아쉬울게 없습니다.
급매는 7억4천대에서 소진되었고 이제 남은 정상 매도인들, 특히 다주택자들도 급할게 없습니다.

 

한 다주택자의 종합부동산세 납부연혁을 보면 2021년에는 1억이던게, 작년에는 7천만원, 올해는 2천5백까지 내려왔다고 합니다.
또 종부세만큼 매도에 고심을 하게 만드는 양도소득세 중과는 지금 남아있는 조정지역, 강남3구와 용산구를 제외하면 내년 5월까지 유예되고 있습니다.
이러니 전고점의 10에서 20%에 머물고 있는 아파트 가격에 급할거 없는 매도인과 이 금액은 인정 못하는 매수인간에 힘겨루기가 이어지며 조정국면을 맞고 있습니다.

공급의 핵심인 정부 택지공급, 민간 재개발,재건축, 도시개발 프로젝트파이낸싱이 모두 정체되고 있는 시기에 무주택자들은  관망하지만 말고 시장에 관심의 끊을 놓지않으면서 자기자본과 대출 상환능력만큼의 주택구입도 나쁘지 않은 요즘입니다.