1기 신도시 특별법_분당, 평촌이 부담되면 수원 영통지구

다시 불거진 1기신도시 특별법

1기 신도시 특별법, 노후 계획도시 특별법이 또 이슈로 나왔습니다.
 
내년 총선을 앞둔 상황에 정부여당이 김포시의 서울편입으로 정국을 주도하자 민주당에서 1기신도시 특별법으로 정국주도권을 가져오려는 모양입니다.
마침 대통령의 공약이었던 만큼 연내 추진도 가능할 것으로 보이는데요.

 

노후 계획도시 특별법은 평균 용적률 188%에 묶인 1기 신도시는 재정비해도 과도한 추가분담금에 사업성이 없었지만
특별법을 통해 용적률 최대 500%까지 높여주고 안전진단을 완화해주거나 면제까지 해줘서 사업성과 속도를 높이겠답니다.

 

단, 제도권에 포함되려면 20년 이상 노후하고 100만제곱이상의 택지여야 합니다.

우선 제도권에 들어오면 완화된 기준으로 통합재건축을 통해 서로의 용적률의 범위 내에서 도로,상권,학교 등 기반시설을 다시 깔아 도시를 재편하는 수준으로 다시 신도시가 됩니다.

이런 특별법의 수혜지는 분당,평촌,일산의 수도권 유명 1기신도시와 전국 51개 지역이 대상에 오르고 있는데요.

우리가 관심갖아볼 지역으로는 단연 수도권 유명 1기신도시죠.
하지만 분당은 가장 인기있는 30평에서 35평 정도가 12억에서 15억대로 가장 높은 가격을 형성하고 있고 
평촌도 국평기준으로 7억에서 8억대 가격을 보이고 있습니다.
이마저도 특별법 이슈로 지금 이순간에 매도자들은 중개사무소에 급히 전화를 돌려 매물을 회수하라거나 호가를 높이라는 전화로 불통일겁니다.

이보다 가격 허들이 좀 낮은  수원시 영통은 어떨까요?

 

수원시 영통지구

1기신도시와 같이 1990년대에 형성된 삼성전자 인근의 영통지구는 국평기준 가격대가 4억에서 6억정도에 형성되어 있는데요.

특별법 적용을 받기위한 노후도는 충족했지만 면적 조건 100만평방미터 확인 필요합니다.
수원 인터체인지에서 수원시내로 들어가는 42번 국도변의 영통고가도로부터 시작해 옆에 수원삼성디지털시트를 끼고 쭉 아래로 내려오면 수인분당선의 청명역과 영통역이 지나는 노후도 30년 가량의 영통지구를 묶으니 3.2평방킬로미터 정도 됩니다.

이면적이면 968,000평으로 백만평에 조금 못 미치는데요.
인근 나대지나 학교부지, 토지소유주들의 동의만 있다면 5만평은 채우겠죠?
여론도 영통지구는 포함된다는 분위기고요.

 

6억대 신나무실마을 극동풍림 33평

그럼 영통지구 대장은 어디고, 얼마입니까?
단연 영통역 주변 신나무실마을입니다.
학군 가성비가 좋기 때문인데요.
영통초,영통중,수원에서 최상위 학군을 보이는 영덕고가 있고
수많은 노랑버스가 학생들을 싫어나르는 마치 대치동이나 평촌 학원가 같은 풍경의 학원가가 가깝습니다.
그 길 건너에는 유흥이 섞여있긴하지만 상당한 규모의 상권도 있고요.

신나무실마을에서 국평이 많은 단지는 신나무실 극동풍림입니다.
영통역은 200여m 역세권에 영통초등학교와 태장중학교가 붙어있습니다.
삼성디지털시티가 단지 뒤에 가까워 학령기의 자녀를 둔 삼성맨들 주거지로 인기입니다.

776세대 10개동 최고 20층으로 2000년에 준공한 23년차단지입니다.
리모델링 연한과 노후 신도시 특별법 연한 모두 충족합니다.

극동풍림 33평은 2021년에 최고가 8억1900만원에 거래되고 최근 10월에 6억5천만원에 거래되어 전고점보다 20%, 1억6900만원 떨어진 시세입니다.

33평 전세매물은 6억2천만원부터 7억3천만원까지 있습니다.
전세가율은 63%로 갭이 2억3500만원 정도인데요.
수원 최고 학군지에 위치하고 얼마 안있으면 입학시즌이 도래하니 전세안고 매입도 괜찮지 않을까요?

 

3억대 벽적골 주공9단지 20평

매매가 6억대 가격부담이시라면 반값 3억대가 있습니다.
단, 20평대인데요.
신나무실극동풍림이 영통역세권이라면 같은 수인분당선 망포역세권의 벽적골주공9단지 20평입니다.

망포역까지 400여m 거리이고 영동초등학교와 태장중학교, 태장고등학교 학군지이면서 삼성디지털시티 인근입니다.
영통역만큼은 아니지만 나름 상권이 풍부합니다.

1265세대 15개동 최고20층으로 1999년 준공한 24년차 단지입니다.
이곳도 리모델링과 노후신도시 특별법 연한은 채웠습니다.

벽적골9단지 20평은 2022년 최고가 5억3천만원 찍고 올해 5월에는 40%, 2억700만원 떨어져 거의 반값이 되었습니다.

매매호가는 현시세를 직시한 저층 물건이 3억3천만원에 내놓으셨고 전고점의 영광을 향수하시는 5억5천만원짜리 매물도 있습니다.
전세가율 67%로 갭 1억이니 마찬가지로 입학시즌 앞둔 요즘 전세끼고 매수하시려면 참고하시고요.

 

가성비 좋은 수원 영통지구

1기 신도시 특별법 통과가 가시화되는 시점에 잔칫집에 먹을게 없듯 고가의 분당,평촌보다 가성비 좋은 반값의 수원 영통지구 둘러봤습니다.