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방구석 부동산 중계
구리시 토평 지구에 한강뷰 1만8천 세대 택지 공급 본문
김포에 이어 서울이 되고 싶은 구리시입니다.
서울과 분당,판교,광교,동탄 등
수도권 동남권에만 관심을 갖고 있었지만 숨은 보속에 금칠을 하려는 구리가 있었습니다.
구리의 입지적 위치는 남양주에 3기 신도시 왕숙 1,2지구에서 출발하여 구리갈매지구, 다산진건지구, 남양주 도농뉴타운을 지나 경의중앙선 구리역 위아래로 쭉 뻗어있죠.
서울로 들어서는 관문에 떡하니 자리하고 있습니다.
이제는 구리시의 주거지역을 확장하여 강변북로에서 서울의 끝이라고 보이는 딱 그자리 토평IC 인근의 수택동 일원에 토평지구 1만8천세대 택지공급을 계획합니다.
구리시의 입지는 강동구와 하남미사를 넘어설 듯 합니다.
강동구가 서울의 끝자락이었지만 강남 인접이라 두각되었듯이 구리시가 서울특별시 구리구가 되고...
속도도 중요합니다.
택지지구 형성에 가장 어렵고 시간이 많이 드는 토지수용 측멱에서 볼 때
토평지구는 개발제한구역이라 토지수용 절차가 상당히 신속하여 토평지구에 아파트 건설 크레인이 빠르게 올라갈 것으로 보이고
3기 신도시 여섯곳, 남양주 왕숙 1,2, 하남교산, 고양창릉,인천계양, 부천대장 보다도 서울 주요지역, 특히 서울역이나 청량리역 접근성이 좋아 더 많은 주택 수요를 흡수할 것으로 보입니다.
한강이라는 물리적인 허들로 강남 접근성이 떨어지는게 지금의 사실이지만 지하철 8호선 연장선이 내년 개통하면서 구리 토평역에서 잠실역까지 여섯 정거장만에 도달하게 됩니다.
또 경의중앙선 구리역에서는 이미 청량리역까지 환승없이 17분만에 도착합니다.
이로써 한강이남의 강남권과 한강이북의 서울역 권역을 모두 논스톱으로 훑을 수 있는 입지가 내년에 완성됩니다.
구리 토평지구는 진정한 남향의 한강뷰입니다.
너도나도 한강뷰를 탐하여 한강이남의 아파트들은 남산타워를 배경으로 한 북향을 택하며 한강뷰를 갈망하고 있었습니다.
하지만 한강이북의 아파트들은 롯데타워를 배경으로 한 남향에 한강뷰를 감상하고 있죠.
한남동,성수동까지는 아니고 한강 상류에 위치하였지만 진정한 남향의 한강뷰가 가능한 택지가 조성될 수 있는 토평지구가 예상되며 한강 넘어 하남미사지구보다는 인기가 있을것 같습니다.
그럼 구리시의 구축은 토평지구가 조성되면 신축 아파트들과 갭메우기를 통해 최소 수억원은 오르지 않을까요?
지하철 8호선 연장 토평역(장자호수공원역)
특히,
8호선 토평역 인근의 구축이 주목받고 있습니다.
이 지역 공인중개사는 발표 후 매물을 거두는가 하면 주말에 매물을 보러 오겠다는 예약전화가 수통 있었다고 합니다.
이 지역 가격대별 아파트들의 입지,시세,학군들에 대하여 알아보고 삐집고 들어갈만한데 없나 둘러봅니다.
토평역세권 상권은 아직 미약합니다만...
먼저 토평역인근 상권 볼까요?
8호선 공사가 한창 진행중입니다.
그 뒤로 우리은행을 비롯한, 베슨킨, 스타벅스 등이 들어찬 열개 남짓한 프라자 상가들이 있어 이 지역 대표 상권이라 할 수 있겠습니다.
하지만 20여개 아파트 단지와 빌라,주택의 17,000여 배후세대와 앞으로 유동인구가 늘어날 8호선 토평역세권에 비해서는 미약합니다.
토평역세권 5억대 아파트는 20평대입니다.
아파트 볼게요.
토평역 인근은 4억대로 접근할 수 없고 24평형대 5억대부터 있습니다.
호갱노노 왕관 쓴 구리한양우성 24평 5억6천, 교문동양고속 23평 5억9천, LG원앙 22평 5억3천, 한성3차 24평 5억5천,
좀 멀리 덕현 24평 5억4천과 대림한숲 21평 5억2천짜리 있네요.
구리한양우성 아파트 24평 최저매물은 610,000,000원 입니다.
먼저 왕관 쓴 구리한양 우성아파트입니다.
1994년에 지은 30년차로 682세대가 있고 최고층은 21층이며 여덟동짜리 단지입니다.
한양우성 24평은 대세 하락장 끝의 반등장인 올해 2월에 101동 13층이 6억8천만원에 최고가였습니다.
그러다 두달후 4월 12층이 5억6천만원에 거래된 최근거래가격인데요.
전고점의 17%인 1억2천만원 하락한 시세입니다.
옆단지와 길하나 건너에 백문초와 교문중이 있고 길건너고 아파트 단지 건너에 구리고등학교도 있습니다.
토평역까지는 가장 먼 106동에서도 200여m 밖에 되지 않아 학교보다도 더 가깝습니다.
주민 커뮤니티에도 토평역에 관심이 뜨거워 네이버에 올린 매물이
중층 이상임에도 6억천만원짜리 최저호가가 있었지만 11월20일 확인한 매물은 6억5천에서 7억3천을 부르고 있습니다.
아마도 부동산 두 곳에 내놓고는 토평지구 발표로 호가를 높였지만 한곳 부동산에선 8천 올린 호가를 전산에 반영하고
다른 하나는 아직이라 호가의 차이가 있는 것 같습니다.
이제 서울 용산과 강남3구만이 규제지역이고 전국 모든 지역이 비규제지역이므로 주택담보대출 비율, LTV는 무주택자 70%, 1주택 이상은 60%로 바꼈으니
저층만 남아있을지 모를 6억천짜리 최저호가 기준으로 자기자본이 무주택자 1억8300, 유주택자 2억4400만원 필요합니다.
전세매물은 없어 향후 전세끼고 투자개념으로 취득하신다면 높은 전세가로 맞출 수 있겠습니다.
최근까지 전세가율은 59%, 갭 2억3천만원으로 다주택자 자기자본 비율과 비슷하게 필요한데 고금리인 요즘 주택담보대출 금리가 부담된다면 갭 2억3천을 활용하는 것도 방법입니다.
구리 토평역세권 6억대 아파트입니다.
이번엔 6억대 아파트입니다.
6억대는 5억대보다 역에서는 멀어지지만 학군지이거나 연식이 조금은 괜찮은 단지가 주를 이룹니다.
한가람 24평6억천,하나 27평 6억9천, 대림한숲 26평 6억,한일베라체 26평 6억6천, LG원앙 27평 6억7천입니다.
LG원앙아파트 27평 최저매물은 7억원 입니다.
이 중에서 초중고등학교를 모두 단지에서 품고 있는 LG원앙아파트 27평입니다.
1995년 준공한 29년차 단지로 824세대 최고 18층짜리 7개동입니다.
2021년10월 6층이 8억2천만원에 거래되면서 최고가를 기록했고 올해 8월 5층이 6억6500만원에 거래되면서 19%, 1억5천만원 떨어진 시세입니다.
단지와 부양초등학교, 구리중고등학교가 딱 달라붙어 있고 토평역까지 가장 먼 104동에서도 200여m 거리입니다.
토평역 인근의 상권과 대림한숲아파트 건너의 주민센터 상권을 모두 이용할 수 있습니다.
구리고등학교 인근 동에서는 한강뷰가 조금은 나오고 있지만 토평지구에 신축아파트들이 들어서면 뷰를 가릴수도 있겠습니다.
네이버 매물을 보면 4층이지만 최저호가가 7억부터 시작하여 최고호가는 9억을 부르고 있어
최저호가 7억 기준으로 대출실행시 무주택자 자기자본금 2억천만원, 유투택자 자기자본금 2억8천까지 필요합니다.
전세매물은 딱 두건으로 둘다 3억5천을 부르고 있고 최근 시세로 본 전세가율은 50%, 갭 3억3500만원입니다.
구리시 7억대 이상 아파트는 준신축이거나 대형입니다.
이제 7억대로 갑니다.
7억대로 가면 5,6억대 24평형의 30평대로 가능합니다.
구리한양우성 32평 7억5천, 교문동양고속 31평 7억8천, 하나 31평 7억7천, 대림한숲 32평 7억4천입니다.
또 그 이상의 단지는 토평지구 인접지의 신명아파트와 대림e편한세상이 있지만 너무 대형평수이고 구리시 호재만 믿고 넘보기에는 과도한 면이 있습니다.
이상으로 서울이 되길 기다리면서 3기 신도시보다 더 입지 좋은 곳에 택지지구를 계획하는 구리시 아파트 둘러봤습니다.
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