전세계약시 주의사항 I 전세사기가 의심될 때는?

못 받은 전세보증금을 받으려 백방으로 노력중입니다.
임차권등기까지 우애저애 했습니다.
하지만 보증금 2억은 내 손에 없습니다.
이제 도대체 뭘 해야 합니까?

전세계약을 하기전에 전세금을 못 받는 상황이 되지 않으려면 우선 전세계약서 쓸 때 계약사항에 
소유권 이전에 대한 임차인의 사전 동의여부가 나도 모르게 써 있는지, 
등기부 갑구의 소유권자와 임대인이 동일한지,
을구에 담보는 없는지,
임대인의 세금 체납액은 없는지,
확인해야 합니다.

등기부의 소유권자와 임대인의 동일성과 을구의 담보내역은 모든 부동산 거래의 기본이기도 하고 너무나도 잘 알려진 사항이죠.

 

전세집주인의 소유권이전에 대한 동의 여부로 보증금 반환의 상대방이 달라집니다.

문제는 소유권이전에 대한 임차인의 동의여부인데요
집주인이 바뀌는거에 대한 동의여부에 따라 전세사기의 피해를 방지하고 구재여부가 달라집니다.

전세금으로 사기칠 각오를 한 집주인은 고가의 세입자가 구해지면 전세금과 같은 금액으로 매수할 호구를 구하여 거래 관계에서 빠져나오려 할텐데요

소유권 이전의 동의 여부가 집주인이 집을 못팔게 막을 수 있는  권리가 있다는 것이 아니고 나는 전세계약을 당신과 한것이지 새로운 집주인과는 계약을 이어갈 생각이 없으므로 나의 동의없는 전세계약의 양도는 계약위반으로 전세계약을 해지하겠다.
그러므로 계약위반의 원인제공자이자 상대방인 원래 집주인이 계약해지로 인한 전세보증금 반환 의무가 있다라는 것이죠

이로써 전세사기의 전형적인 수법인 노숙자나 신불자를 매수인으로 세워 거래에서 빠져나가는 집주인의 멱살을 잡아 붙들고 보증금을 받아낼 방법입니다.

 

집주인의 체납여부 확인할 수 있습니다.

다음은 집주인의 체납여부인데요.
이는 전세사기 여부와 관계없이 역전세, 깡통전세 같이 부동산경기 하락으로 의도치 않게 생기는 경매에서 최대한의 보증금 배당을 확보할 수 있는 방안이죠.

예전에는 집주인의 체납액은 경매절차에서 세금 당국의 교부권청구가 있기전까지는 세입자가 알 방법이 없었는데올해 4월 1일부터 집주인의 동의없이도 확인할 수 있게 되었죠.

 

전세대출 보증보험을 기억하세요.

문제없다면 계약하고 잔금일을 기다리며 전세금대출을 신청하게 됩니다.
여기서 은행에서 전세금대출을 받게되면 대부분 주택보증보험공사 hug에 보증보험 가입이 안됩니다.

대출해준 은행에서 대출금 미상환에 대비하기 위하여 자체적인 보증보험에 가입하게 되는데 이 때 보증보험이 전세대출 채권에 질권을 설정하기에 hug에선 후순위로 밀려 가입을 안시켜주죠

나중에 전세사기를 감지하고 hug보험가입을 했는지 안했는지 기억이 안날때 그제서야 부랴부랴 은행에 물어 알게됩니다.
하지만 은행전세대출을 했다면 보증금 받는데는 문제가 없죠.
이미 은행에서 집값에 꽉차게 대출해주지도 안았고 우리는 이자를 꼬박꼬박 다 내왔고 은행에서 집주인에게 대출금을 
받아낼 테니까요.
집주인도 이미 은행으로부터 통지받았었고요

계약서 싸인과 이사까지 잘 마쳤다면 전입신고와 확정일자는 기본이겠죠.
이마저 안했다면 아무것도 못합니다.

나의 이사를 증명할게 아무것도 없으니까요.

 

전셋집 등기부는 종종 띄어봐야 합니다.

이모든 것은 다 문제없이 잘 되어 잘 살고 있습니다.
근데 언론에 자꾸 전세사기 보도가 나와 불안합니다.
계약서 쓸 때 집주인 말고 얼쩡대고 구경하고 참견하는 사람들이 많았습니다.
패거리인가?
살면서도 간간히 등기부 띠어 봐야합니다.
그럴일은 없겠지만 혹시 집주인이 바뀌었다.
그것도 이사한 날에 우리 보증금과 똑같은 금액으로 팔았다.
이때부턴 의심 해야 합니다. 

이러면 앞서 보았듯 우선 집주인이 집팔때 우리에게 알렸는지를 생각해봅니다.
계약할 때 매매에 사전 동의하는지 계약서 문구 봤었죠?
없었죠?
그 다음에 문자온게 있나요?
없다면 앞서 계약서 쓸때 사전동의 안했을때 대처방법과 같은 맥락으로 등기부 발급받아 상당한 기간내에 새로운 집주인과 전세계약 유지할 생각없으니 계약해지하고 내가준 보증금 돌려달라는 의사표시를 합니다.
물론 보증금 받을때까지는 그집에서 살고 계시고요.
보증금 반환과 물건의 인도는 동시이행관계에 있습니다.

 

집행권원을 확보해야 합니다.

만일 집파는데 통보나 동의했다면 계약기간까지 살아야죠.
기간 끝나면 이제 그 유명한 임차권등기까지옵니다.
하지만 임차권등기했다는건 돈 받을 순위만 지킬뿐 돈이 들어오지는 않죠.

우리는 법원에 전세보증금반환청구를 위한 지급명령신청이나 소송을 걸어야 합니다.
집주인에게 심리적 압박의 효과도 있겠지만 애초에 집에 전세권설정등기를 하지 않았다면 강제경매 권한이 없어 다른 채권자가 경매할 때 들러붙어 배당받아야 하는 수동적 지위에 놓이게 되죠.
하지만 지급명령이나 소송을 통해 결정문이나 판결문을 받았다면 우리도 경매신청해 그 배당금에서 보증금 반환받을 수 있습니다.

단, 싸게 낙찰되면 다 돌려받지는 못하겠죠.

 

때론 형사고소도 필요합니다.

다 받으려면 다른 압박도 필요합니다.
전세사기로 경찰서에 고소하는 겁니다.
고소장이 제출되고 경찰관이 혐의가 의심된다면 관련자들 참고인 조사 하겠죠.
매도인,중개사, 분양대행사 등등등
내 보증금을 나눠먹기한 분들이라면 모두 피의자로 전환될 수 있습니다.
그러면 이 중 겁을 덜컥먹은 한 명이 피해금액 줄테니 나는 고소 취하해 달라고 접근할 수도 있습니다.
그러고는 자기들끼리 나눠먹은 보증금 주고 뺐고 하면서 정리하겠죠.

과거에는 수사기관에서 전세사기에 대한 기준이 없어 수사에 난항을 겪었다는데 최근에는 사회적 문제가 되다보니 기준도 많이 생겼고 TF도 있을만큼 진일보했다고 합니다.

 

 

모두를 전세사기피해자로 인정해 주지는 않습니다.

정부도 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 6월1일 공포즉시 시행해 피해자를 지원해 줍니다.

피해자로 인정받기 위한 조건으로 대항력,확정일자 있는 임차인일 것 경공매 진행중일 것, 
수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 것,
다수의 피해자가 발생할 우려가 있을 것,
보증금 상당액이 미반환될 우려가 있을 것 등입니다.

전세사기피해자로 인정된다면 경찰서에 고소장 제출이 훨씬 수훨해 지겠죠.
피해자 전용창구로 고소장 양식을 간소화, 정형화하여 고소장 접수를 받는다면 더 좋겠고요.

과거에도 비슷한 전세사기 유형이 발생했었다고 합니다.
그때는 지금같이 국가적, 사회적인 관심을 받지 못하고 오롯이 개개인이 다 감내했다고 하는데요.
불행중 다행으로 현제의 전세사기는 때로는 범죄단체조직죄까지 물어 형사피해금으로 보증금을 받을 수 있는 방안까지 고려한다니 불행중에 다행입니다.

아무쪼록 꼼꼼한 전세계약으로 이러한 전세사기에 걸려들지 않길 바랍니다.