상급지 갈아타기 I 안산 초지역과 평촌신도시

안산 초지역은
서울역까지 1시간 걸리는 지하철4호선,
강남 선릉까지 1시간44분 걸리는 수인분당선,
김포공항까지 40분 걸리는 서해선과

개통 예정인 여의도행 신안산선
송도에서 출발하여, 화성을 거쳐 경부선으로 연결되는 KTX역,
총5개의 펜타곤역세권입니다.

그 중 단연 관심사는 신안산선입니다.
안산에서 여의도까지 25분에 주파하는데요.
그 이유는 시속 110km로 운행할 수 있도록 지하 60m 이하의 대심도에 철도를 뚫어지하 매설물에 대한 영향이 없기에 가능합니다.

 

신안산선은 지하 60m 이상의 대심도를 관통합니다.

지하 60m 상상이 안가죠?
지금 운행중인 지하철5호선 신금호역이 43m 땅속에 있습니다.
신금호역 5호선 타기 위해 에스컬레이터 3개를 내려갑니다.
첫번째는 그나마 일반적인 지하철의 에스컬레이터 모습입니다.
여기를 다 내려가면 그 다음, 이제부터 입이 딱벌어집니다.
아득한 저 끝 어딘가 이 계단의 끝이 보입니다.
그런데 하나 더, 딱!
여기는 흡사 핵실험장 지하 갱도마냥 한없이 내려가야 합니다.

신안산선은 지하 60m 이상입니다.
아파트로 치면 25층 이상의 높이라 에스컬레이터나 계단으로는 이동이 불가능하고 승강기로 1분30초 정도에 이동한답니다.
신안산선 역사의 아침풍경은 고층빌딩 출근하는 직원들이 승강기 기다리는 탑승정체 모습으로 상상됩니다.

 

이러다가 서울역까지 1시간 걸리는 기존 4호선에 손님 다 뺏기는거 아닙니까?

 

초지역세권 대장단지는 메이저타운 푸르지오메트로입니다.

신안산선 초지역 호재로 많이 상승한 초지역 일대 아파트 중
대장으로 보는 초지역메이저타운 푸르지오메트로 단지는 24평이 6억 3천만원, 32평이 8억 3천만원입니다.
초지역세권이라는 입지는 내려놓고 다른 입지 볼게요.

학군입니다.
관산초등학교는 이 아파트에서 가장 가까운 3동에서 직선거리로 400m에 떨어져 있지만 실제 어른 걸음으로 20분 정도 걸리고요. 
직선거리로 1km 거리에 있는 원곡중학교는 학업성취도 상위 42%로 학생수와 선생님수가 경기도 평균, 안산시 평균보다는 조금 더 많습니다.

주변에는 시민공원과 화랑호수공원, 안산와스타디움, 단원구청, 고대안산병원, 산업단지가 있습니다.

역을 이만큼 뚫어놨고 더 뚫을 예정이니 주변 빈땅에 지정한 일반주거지역,초지역세권개발구역, 용도변경으로 자연녹지지역에 아파트 지어델 가능성이 열려있습니다.
그러면 초지역 주변의 구축들에게는 가격적으로 타격이 있겠죠.

 

안산시 도시기본계획은 초지역을 인구유입 유망지역으로 봅니다.

안산의 도시계획에도 초지역 인근의 개발 가능성에 대해 언급합니다.
2040 안산시 도시기본계획은 아직 수립중이라 2020 계획을 보면
안산의 개발주축에 초지를 얹어놓고 초지생활권의 그린벨트 해제, 역세권개발과 첨단산업 유치를 계획하여 인구유입 가능성이 풍부하다고 평가합니다.

언제가 될지 모르지만 도시계획에 의하면 초지역 인근의 이 광활한 대지에 주거시설,상업시설,첨단산업시설이 들어차게 되겠죠.
지금은 부동산 경기가 하락추세이지만 향후 시장이 좋아질때  마침 초지역세권 주변 개발이 시작된다면 구축들은 공급물량에 견디지 못할 것입니다.

 

안산시 단원구 전세대비 매매가 평가는 유의단계입니다.

투자수요가 아닌 순수 거주 수요만을 반영하고 있는 전세가는 매매가 대비 51%로 갭은 3억원 상당이며  매매가 대비 전세가 평가비율은 -30%로 전세가 대비 거품이 끼어있다는걸 보여주고 있습니다.
그래서인지 최근1년동안 거래량 추이를 보면 매달 200건 이상 거래되는 단원구이지만 최근에는 21건으로 급감하고 매물은 늘어나고 있습니다. 

또한 5년차 준신축이지만 같은 선부동에 내년까지 1400세대, 고잔동에 600세대 공급예정이라 가격방어에 악재로 작용할 수 있겠습니다. 
 이 중에 선부역 근처 선부연립1구역 재건축 분양아파트를 보면 운행 중인 서해선과 개통 예정인 신안산선의 선부역이
500여m 거리에 있고 단지에 찰싹 붙어있는 원일초등학교, 길 하나 건너에 있는 선일중학교에 통학하게 됩니다.
또 단지 옆에 관산공원이 있어 자연환경도 양호합니다.

분양아파트는 GS건설 네이처자이로 분양시기는 아직 미정이지만 922세대, 8개동 최고 35층짜리로 추진하고 있습니다.
분양가도 미정입니다.
선부역 중심가에 더 가까운 e편한세상선부역 어반스퀘어는 입주 4년차로 24평이 5억, 33평은 6억5천에 시세가 형성되었으니 이보다는 조금 낮은 분양가 예상해 봅니다.

평촌에 24평 이상이 6억초중반이기 때문입니다.
평촌내에서도 단지별로 편차가 있겠지만 대부분 초중고등학교가 가깝고 대치동,목동에 버금가는 전국구 학원가인 평촌학원가도 있습니다.
지하철 4호선 범계역과 평촌역은 사당역까지는 19분, 서울역까지는 35분입니다.
여기에 월판선까지 들어선다면 판교,광명 접근성도 좋아지죠.

평형과 가격은 같은데 안산 서남부의 초지역과 1기 신도시 평촌의 입지라면?

연식의 차이도 무시 못하겠지만 평촌의 아파트는 대부분 리모델링 사업을 추진하는 가운데 1기 신도시 특별법의 빠른 처리가 예상되어 재건축의 호재도 병행하게 되었습니다.

 

안산과 평촌의 갭은 0원으로 상급지로 갈아탈 기회입니다.

두 지역에서 단지 비교를 해본다면 초지역세권의 메이저타운 푸르지오메트로 25평과 범계역세권 우성 3단지 21평은
두 단지가 갭차이 약 1억원을 항상 유지하다가 올해 초부터 좁혀지더니 이제 가격이 같아져 버렸습니다.
그 동안 평촌에 이렇다할 호재가 없던 반면 초지역은 신안산선과 KTX 호재가 가시권에 들어오면서 두 단지의 갭차이가 붙어 버렸지만

평촌은 이제 1기 신도시 특별법 호재를 타고 매물을 거두거나 호가를 높이며 안산과의 갭을 다시 벌려가고 있습니다.

안산 초지역세권이 후지다는게 아니라 다른 시각으로 본다면 누가 봐도 안산보다도 상급지인 평촌신도시라는 상급지에 갈아탈 수 있게 갭이 좁혀진 시점이라고 볼 수 있겠습니다.