서울 오래된 중저가 보다 호재 많은 경기도 상급지 No.4.

서울보다 대형 호재 많은 경기도 상급지

서울에는 이미 지하철 노선이 없는곳이 없게 꽉 들어차 있어 이제는 지하철 개통은 호재축에도 못듭니다.
오히려 이래도 되나 싶을 정도로 층층이 땅속을 뚫어놔 불안할 정도입니다.

반면, 경기도에서는 철도호재가 집값에 미치는 영향은 상당하죠.
특히, 서울강남과 경기도를 잇는 신분당선이나 여의도 용산과 경기도를 잇는 신안산선은 지하철 역사 근접도에 따라 가격이 널뜁니다.

왠만한 중저가 오래된 서울보다 신축급의 경기도의 최상급지는 아파트 상품성이라는 쾌적성인 면이나 서울, 특히 강남 접근성이 거리상으로는 멀어도 대중교통 개선으로 인해 소요시간은 더 짧습니다.
 서울접근성을 획기적으로 개선하는 노선중에서 그 지역을 대표하는  인기아파트들의 시세를 트래킹해보겠습니다.

 

하남미사, 동탄, 광명, 용인수지

5호선 미사역 미사강변센트럴, 신분당선 성복역 성복롯데캐슬골드타운, SRT 동탄역 동탄시범더샵센트럴시티, KTX 광명역 U플래닛데시앙입니다.

 

단지별 시세

먼저 전고점 대비 최근 시세로 비교해 봅니다.
3개 단지는 34평, 광명데시앙은 36평입니다.
광명데시앙은 주상복합이므로 전용면적에서는 34평과 같습니다.
4개 단지 모두 2021년이 최고가 시점이고 13억후반에서 15억초반에 최고가 형성되었습니다.
러프하게 14억대라고 봐도 되겠습니다.

하지만 하락률은 조금씩 차이를 보이고 있는데요
시세변화나 입지, 네이버 매물은 각 단지별로 살펴보면서 당시 최고가가 의미있는 진성 거래인지 탑층 팬트하우스이거나 희소성 있는 조망을 갖춘 RR, 직거래 등의 특이거래인지 걸러내야  최근의 시세가 저평가인지 유추할 수 있겠습니다.

 

하남미사 미사강변푸르지오

미사강변푸르지오 34평입니다.
2021년 12월 최고가 13억8500만원 올해 11월 거래 11억7500만원입니다.
전고점보다 15.16%인 2억천만원 하락했습니다.

2021년 최고가 13억8500만원짜리는 112동 10층으로 미사호수공원뷰가 나오는 집으로 34평은 모두 호수공원쪽 전면뷰입니다.
최근 거래된 11억7500만원짜리도 114동에 19층으로 오히려 최고가보다 호수뷰 더 잘나오는 RR이네요.
최고가와 현시세 컨디션은 거의 비슷하다고 보여 하락폭 진성으로 확인되었습니다.

 

입지

입지볼까요.
반경 500m안에 초등학교 셋, 중학교 하나, 고등학교 둘입니다.
특히 통학길이 중요한 초등학교는 제한속도 30km의 작은 도로 하나 건너고 바로 옆에 윤솔중학교도 있어 통학길은 양호합니다.

또한, 단지앞에는 미사호수공원이 있습니다.
요즘 신도시에서 이름값좀 한다는 아파트들은 호수공원 하나씩 끼고 있죠.
반경 700m에는 5호선 미사역이 있어 강동구 천호역, 광화문, 여의도로 가고 9호선 미사연장 가칭 신미사역이 확정되어
착공을 기다리고 있습니다.

3호선 연장에 대해서도 군불을 지키고 있지만 아직 대안을 확정하지 못하고 있습니다.
하지만 교산3기신도시와 감일지구 수요를 소화하려면 무산되지는 않을 것 같습니다. 

네이버에 올라온 34평 매물을 보자면 저층은 10억천만원짜리도 꽤 보이고 중층이상부터는 10억7천만원부터 있네요.

얼마전의 11억7500짜리 거래를 상기해 본다면 호수뷰 나오는 112동부터 115동 물건은 11억7천부터 14억까지 호가하며
뒷동과 1억5천정도 차이를 보입니다.

 

용인수지 성복역롯데캐슬골드타운

다음 아파트는 신분당선으로 강남역까지 30분걸리는 성복역이 단지 아래에 있는 성복역 롯데캐슬골드타운 34평입니다.
  
2021년 1억9250만원에 최고가 거래되고 최근에 11억7860만원 선에서 거래되어 21%, 3억1390만원 대폭 하락했습니다.
특이거래인지 볼까요?
최고가이던 14억9500만원은 101동 31층으로 남향뷰라 이 아파트의 최대 문제인 높은 용적률로 인한 앞동뷰에서 해방되긴 했겠는데요.

 

실거래가 검증

최근시세 11억7860만원은 11억4500만원짜리 6층 거래가 평균을 많이 잡아먹어서인데요.
국토부 실거래가시스템에서 이 6층 거래의 위치 추적해봅니다.
10월7일, 11억4500만원짜리 6층 거래는 84.9126, 

분양공고문에서 보면 A타입으로 A타입은 단지 안쪽에 앞동뷰 직빵인 두가구와 한가구는 도로변이지만 남동향으로 
안쪽에 끼어 옆집 측면에 뷰가 가립니다.
100%는 아니지만 향이 안좋아 시세대비 4천만원 정도 네고해서 거래되었다고 어느정도 추측해볼 수 있겠습니다.

현시세 보정해서 가운데 끼인 103동 6층 거래가는 제외하고  앞동뷰 피해간 103동이나 107동, 113동 거래 평균가로
11억8500만원 정도로 보겠습니다.
그래도 3억750만원 떨어진 20% 하락입니다.

 

입지

입지입니다.
수지초등학교가 가장 가까운 동에서 200여m, 도보 5분거리 내에 있고 정평중학교와 풍덕고등학교가 그 뒤에 있어
양호한 학군입니다.
수지구는 평촌,영통과 함께 분당,판교 다음 수준의 가성비 좋은 우수 학군지죠.

신분당선 성복역이 롯데아울렛의 지하에 연결되어 아파트 단지와 전용출입구를 이용하는 아울렛 건물을 통해 지하철 이용하는 성복롯데만의 특권이 있습니다.

3호선 용인,광교 연장 움직임이 있지만 성복롯데와는 거리상 수혜지가 아니어서 교통불모지 신봉동과 서수지에 양보합니다.

매도호가는 11억5천만원에서 15억5천만원까지 호가하지만 이중에서 저층은 피해야 겠습니다.
이곳의 용적률 특성상 단지 한가운데 묻히면 사방팔방이 옆동뷰에다가 집에서 햇빛 구경하기도 힘들기 때문입니다.

이런 우려가 없을만한 물건 중 최저가는 중층이상이면서 11억7천만원이네요.

 

동탄2 동탄역시범더샵센트럴시티

경부라인으로 좀더 내려가 동탄역입니다.
GTX A라인 개통되면 20분만에 강남갈텐데 아직은 SRT타고 수서에서 갈아타거나 M버스로 한시간 정도 거리입니다.

동탄더샵은 2021년 23층이 최고가 14억8천만원에 거래되고 최근 14층이 12억9천만원에 거래있었습니다.
두 거래 모두 1401동으로 동탄역과 초중등학교 근거리 중 어느 하나를 선택한 거래는 아닌걸로 보이며
어차피 앞에 한화꿈에그린이 뷰를 막고 있어 리베라 골프장 뷰를 바란건 아닙니다.

이로써 전고점과 현시세 거래는 적정하다고 확인했습니다.

 

입지

동탄더샵은 동탄의 우포한 중 하나로 우포한은
우남퍼스트빌의 우,
더샵센트럴시티의 포스코 포,
한화꿈에그린 프레스티지의 한입니다.

이들 우포한은 초중고와 도서관, 공원을 가운데 두고 빙 둘러싼 써클 단지들 중
동탄역과 그 주변의 백화점을 비롯한 상권과도 가까운 동탄에서 최고의 입지를 가진 단지들입니다.

그중에서도 동탄더샵이 학군과 역세권,상권 모두 가장 가까이 있는 1군 브랜드라 당연 동탄의 대장단지라 칭합니다.

이 아파트 정문 바로 앞에는 화성청계초와 청계중학교가 작은 도로 건너 있고
롯데백화점 건너에 바로 동탄역이 있어 이미 운행중인 SRT와 내년 개통 예정인 너무나도 유명한 GTX A노선이 강남까지 20분만에 끊어 줄것입니다.
또 착공에 들어간 인동선,인덕원 동탄선으로 광교를 거친 수원시내를 통과해 안양까지 이어줍니다.

매도매물은 저층은 제외한 중층이상으로 최저호가 13억4천만원부터 15억2천만원까지 호가합니다.
상품은 너무 맘에 들어 살고 싶지만 가격이 부담스럽다면 최저 전세가가 29층짜리 5억4천만원하니까 참고하시고요.

 

광명역 유플래닛데시앙

이번엔 서울 서남부 수도권 광명으로 갑니다.
광명역은 서남부의 신분당선 역할을 맡은 신안산선이 있어 여의도로 이어주고 월곶판교선이 안양평촌, 인덕원, 판교테크노밸리까지 범위를 확장시켜 줍니다.

2021년 29층이 15억2천만원짜리 최고가이고 얼마전 39층이 12억9500에 거래있었습니다.
최고가보다 14%, 2억2500만원 빠진 거래인데요.

동뷰가 의미 없는게 36평은 전부 101동과 106동에 있고 단지 전면부는 광명역사가 있을것이고 뒤편은 산이 있어 뷰에 큰 차이는 없어 보입니다.
층수도 29층과 39층으로 초고층이므로 그닥 차별성은 없습니다.

 

입지

광명유플래닛이 위치한 곳이 KTX기차가 광명역사에 진입하는 시작점이라면 빛가온초중학교가 기차가 나가는 역사 끝부분에 있습니다.
거리상으로는 600m로  기차역사와 상가들, 신안산선 공사판으로 정신없긴 하지만 옆단지인 써밋과 푸르지오 단지안으로 통학한다면 안전에는 무리 없어 보입니다.

광명역 인근은 상권이 대단하죠.
광명역세권 도시개발구역은 면적은 작지만 롯데몰, 코스트코, AK몰, GIDC몰, 이케아 등 각종 쇼핑몰이 있고
KTX 광명역이 있지만 곧 신안산선과 월곶판교선이 개통하게 되면 판교,인덕원과 영등포, 여의도까지 직통하게 됩니다.

또 중앙대학교 광명병원이 있어 지방에 대형병원이 없어 상경하시는 분들은 KTX를 타고 바로 내원할 수 있습니다.

이렇게 되면 SRT의 수서역으로 올라온 지방의 환자가 삼성서울병원에 가기위해 셔틀을 또 타야하는 이중고를 겪지는 않을테죠.
 이런 학군,교통,상권,병원을 다 갖춘 광명유플래닛입니다.

 

시세

시세 봅니다.
저층을 제외한 36평 매매매물은 최저 12억5천부터 15억대입니다.
12억대는 별로 없고 대부분 13억대인데요.
14억 후반과 15억은 그냥 호가라고 보고 13억대에서 컨디션 좋은 물건 찾아야겠습니다.

 

경기도 상급지 단지 비교

왠만한 서울보다 강남권에 빠르게 도달할 거리에 있는 경기 최상급지 네개단지 둘러봤습니다.

 

그 중 용인수지의 롯데캐슬골드타운은 거래물건의 특수성에 따른 시세조정을 거쳐 전고점 대비 20% 하락으로 봤습니다.
상승기 때는 상위가 레벨에 있었지만 하락폭과 현시세가 가장 많이 떨어졌는데요.

신분당선이 개통하면서 그 파급효과에 광교가 급상승하니 당시 광교는 분양이 끝나 신규공급이 없던차에 광교보다 더 가까운 성복역에 롯데캐슬이 분양합니다.
그것도 역을 깔고 있는 아파트로요.

날개를 달고 분양에 성공하고는 부동산 대세상승기까지 이어지며 다소 과대평가된 금액으로 가격이 계속 올라갑니다.
그러다 부동산 하락기에 접어들면서 씌었던 콩깍지가 벗겨지죠.

어마어마한 용적률 568%에 앞동뷰는 물론이고 뒷동뷰까지 나옵니다.
단지 한가운데 서있자면 햇빛이 들어오질 않습니다.
그러면서 성복역롯데캐슬 골드타운은 경쟁자들보다 큰 하락가를 기록하고 맙니다.

그럼 나머지 세개단지 중에 동탄과 광명이 괜찮아 보입니다.
미사는 호재가 9호선과 3호선 연장이지만 이정도로는 동탄,광명보다 호재가 약하지 싶습니다.

반면 동탄2는 강남가는 GTX A, 광교, 안양가는 인덕원 동탄선, 용인반도체클러스터 최근접 신도시, 남쪽으로 뻗어나가는 산업벨트의 거점이라는 점과

 

광명은 영등포,여의도 가는 신안산선, 인천, 판교, 강릉가는 월판선, 광명테크노밸리 수혜지라는 점이 지금의 가격보다 앞으로의 입지가치가 우수해 보입니다.

이런 점에서 각 지역 대장이라 자부하는 단지들 중
평단가가 가장 높고 하락폭이 가장 적은건 아닐까요?

서울보다 좋은 경기상급지 시세 트레킹이었습니다.