일산 재건축 선도지구 시세

1기 신도시 선도지구로 선정된 아파트 단지를 중심으로 
호가가 급등세를 보이고 있습니다. 

분당 서현동 시범단지 우성 70평대 대형 평수에서 
35억원의 매도호가가 등장했는데
이는 종전 호가는 물론, 
신고가보다 10억원 넘게 높은 가격입니다. 

평촌, 일산 등에서도 비슷한 분위기가 조성되고 있습니다. 
매물은 거둬지는 반면 호가는 급등하는 모습입니다.

지난 28일 국토부 아파트 실거래가 시스템에 따르면 
선도지구로 선정된 분당, 평촌, 일산 9개 구역의 매물은 
26일까지만 해도 701호였으나 
이날 677호로 24호, 3.5% 감소했습니다. 

선도지구 인근 공인중개사들은 
매도인들은 급할 것이 없고 
호가를 올리거나 매물을 거둬들이는 모습이라고 전하고 있습니다.

 

일산 백송마을 삼부아파트

올해초 집을 내놨던 일산 백송마을의 한 주민은 
이사가려고 했는데 선도지구 도전한다고 해서 보류했답니다.

일산 백송마을 삼부 32평은
9억 6000만원의 매도 호가가 나왔습니다.
9월 5억원 가까이에 거래했던 것보다 
무려 4억 6000만원 오른건데요.

해당 매물은 선도지구 전에 거둬졌다가 
발표 후 호가를 올려 다시 내놨는데
일산도 10억원 넘어가는 것 아니냐는 기대감이 있습니다

선도지구 발표 다음 날
경기도 고양시 후곡마을 일대에는 
단지 곳곳에 선도지구 통합동의율과 
선정 축하 플랜카드를 볼 수 있는데요.

후곡마을 3, 4, 10, 15단지는 
통합 재건축을 추진하고 있습니다. 
이 단지의 재건축 주민동의률은 92.1%에 달했었죠 

선도지구 발표 이후 선정 단지에 대한 관심이 뜨거워
호갱노노에는 재건축 앞둔 단지들이 인기 아파트 랭킹에 올랐습니다. 
선도지구 발표 전까지 거래가 뜸했지만 
거래가 일부 재개될 움직임이 나타나고 있습니다.

선도지구로 지정된 지역은 
해당지역 뿐만 아니라 타지역에서도 매수 문의가 늘어날 것이고
선도지구가 안 된 곳에선 
팔아야 할 사람들을 중심으로 거래가 일어날 것이기 때문입니다.

선도지구가 발표된 이후 공인중개사무실에는
계속해서 문의 전화가 오고 있어
이제 거래가 재개되고 기준금리도 내리면서 
계약금 계좌번호를 따기 위한 줄다리기가 시작될 것 같습니다

 

일산신도시 재건축의 숙제

그러나 일산은 넘어야 할 숙제가 있습니다.
낮은 사업성으로 인한 불확실성인데요.

 

낮은 사업성

일산의 재정비 허용 용적률은 300%로 
330~350%인 타 지역 대비 낮습니다. 
또한 집값 시세가 낮아 분양가 상승에 한계가 있습니다. 

주민들은 일반 분양 물량을 늘려 사업성 확보를 바라고 있지만
사업성 확보를 위해 용적률을 상향할 경우 
주거 환경이 좋지 않을 수 있고 그만큼 공사비도 많이 듭니다.

 

공급 과잉

특히 인근에 위치한 3기 신도시와 
개발제한구역 해제는 공급 과잉 우려도 나오고 있는데요.

고양시에서는 고양 장항지구 1만1857가구와 
고양 탄현지구 2620가구, 3기 신도시인 
고양 창릉지구 3만8000가구 조성사업이 진행 중입니다. 
여기에 정부는 그린벨트 해제를 통해 
9000가구를 추가 공급할 계획입니다. 

전문가들도 사업성 문제를 우려했습니다. 
한 대형 건설사 관계자는 
1기 신도시 재건축 선도지구 지정은 환영한다면서도
상대적으로 용적률이 높고 대지면적이 작은 곳들은 
높은 분담금으로 인해 빠른 사업 추진에 회의적이었습니다.

1기신도시 재건축이 시작된다는 것에 의미를 둘 수 있지만 
아무리 빨라도 10년은 소요될 것으로 보이는데
일산의 경우, 
킨텍스 등 랜드마크 주변 단지가 선정된 것이 아니기 때문에 
재건축 이슈몰이가 부족하고
추가분담금 얘기가 나오는 순간 
사업이 더 어려워질 것이라고 내다봤습니다.

급격한 시세 변동도 비관적입니다. 
국토부에서 선도지구를 선정한 만큼 
사업 진행을 도울 것으로 보이지만
분담금, 사업성 등의 우려되는 점이 많고
선도지구 선정을 넘어선 호재가 많지 않아
일자리, 지역 자체 개발이 뒷받침되지 않으면 
일반적인 상승 이상을 기대하긴 어려울 것 같습니다. 

 

선도지구 후곡마을 시세와 사업성

지금부턴 일산에 선도지구로 지정된 후곡마을 시세보겠습니다.
경의중앙선, 서해선의 
더블역세권 일산역이 가까운 후곡마을에서
현대3단지, 금호한양4단지, 동아서안임관10단지,
건영15단지 통합재건축이 선도지구로 지정되었는데요.

 

현대3단지

현대3단지는 530세대 9개동, 최고 20층으로
1994년 준공한 30년차 단지입니다.
이미 용적률 182%로 
일산의 재정비 허용 용적률이 300%인데비하면
사업성이 떨어지는 이유입니다.

대지면적 12248평, 3종일반주거지역으로
세대당 평균 대지지분이 23평인데요.

재건축 후 예상 용적률은 270%로
예상 총공급면적, 
총 분양면적의 누적 합계 면적은 29764평 예상되고
평당 1530만원 예상해
국평기준 5억2천만원 예상합니다.

36평 현재 시세는 7억2900만원으로
25평을 분양받는다면 추가분담금 1천만원
32평을 분양받는다면 1억2천만원의 추가분담금이 예상되고

47평 현재 시세는 8억6500만원으로
32평을 분양받는다면 추가분담금 없이가고
43평을 받으면 1억7천
52평 받으면 3억천만원 예상합니다.

60평 시세는 8억7천으로
32평을 받으면 1억3천 환급받고, 
43평받으면 추분 3천입니다. 

네이버에 올라온 호가는
36평 8억초반대, 47평 9억천, 60평 9억짜리 하나입니다.

 

금호한양4단지

다음은 금호한양4단지입니다.
752세대 8개동, 최고 21층으로
1995년 준공한 29년차 단지입니다.
3단지와 마찬가지로 이미 용적률 181%로 
사업성이 떨어집니다.

대지면적 10666평, 3종일반주거지역으로
세대당 평균 대지지분이 14.2평인데요.

재건축 후 예상 용적률은 270%로
예상 총공급면적 25920평 예상되고
평당 1510만원 예상해
국평기준 5억1천만원 예상합니다.
3단지보다 역세권에서 한블럭 떨어져있어
평당 20만원 빠집니다.

17평 현재 시세는 3억천만원으로
25평을 분양받는다면 추가분담금 2억
32평을 분양받는다면 2억8천만원
43평 받는다면 4억천만원의 추가분담금이 예상되고

31평 현재 시세 6억3천만원으로
25평을 분양받는다면 추가분담금 6천
31평을 받으면 1억6천
43평 받으면 3억3천 예상합니다.

17평 호가는 3억삼사천 부르고 있는 상황에
과거 2021년 전고점 
3억4800만원 상당까지 회복을 기대하고 있습니다.

30평 호가는 7억2천만원으로
2021년 전고점 7억5천만원까지 거래된 실적있습니다.

 

10단지, 15단지

동아서안임광10단지는 현대3단지와 
역세권 입지나 평형구성면에서 유사하고
시세도 거의 비슷하게 움직이고 있습니다.

건영15단지는 
입지상 비교단지인 금호한양4단지와 비교하면
31평이 6억과 6억5천으로 
5천만원 정도 15단지가 더 높습니다. 

지금까지 1기신도시 재건축 선도지구로 지정된
일산의 후곡마을 시세였습니다.