무너지는 신축 분양권_광명뉴타운 마이너스 프리미엄 등장

경기도 광명 분양권 마이너스 피가 떳다고 합니다.
수도권 상승장 지역 중 하나였던 광명뉴타운 마피 소식은 
부동산 하락세에 부채질 할까요?

 

트리우스 광명 -3.5억

이번 눈물의 마피 트라우스 광명은
총3344세대 최고35층 단지로
다음달 준공을 앞두고 있습니다.
시공은 푸르지오, 롯데, 현대 컨소시엄입니다.

지하철7호선 광명사거리역에서 가까운 곳은 500여미터
먼곳은 1km가 넘는 곳에 위치해 있죠.

이번 마피 4천짜리 38평 매물은108동 4층으로

지하철까지 780m, 초등학교까지 500m 거리로 인해
비역세권, 비학세권으로 인한 이유도 있겠고
대출 규제로 인한 잔금 확보에 실패하여 
던진 매물일 수도 있겠습니다.

마피 사천짜리 매물보다 심각한게
한달만에 3.5억 하락거래는 이미 있었습니다.
올해 10월 6층 25평이 9억2495만원에에 거래있었는데
한달 후 거래에서는 같은 6층이 5억7천만원애 거래되면서
3억5천만원 떨어진 37% 하락입니다.

10월의 9억원대 거래는 분양권 최고까 거래로
당시 분양권 평균거래는 8억대비해 고가 거래이기도하면서
근래의 거래사례에 비해 낙폭이 큰 거래이기도 하여
이번 3억5천 하락거래가 나왔습니다.

이로 인해서인지 
매매, 전세, 월세 전 평형에 걸쳐 
대세 하락매물이 계속 등록되고 있습니다. 

그럼 광명 이외에 
지난 삼개월간 전국 아파트 시세 증감률 보겠습니다.
전국에서 서울,경기,인천과 울산광역시만 상승하고
이외 지역들은 모두 하락세가 이어지고 있습니다.

특히 서울은 1년간의 흐름에서도 
상승률 6%에 육박하고 있지만
25개 자치구 모두 상승세가 아닌

서초, 강남, 성동, 강동, 마포에서 10%대 상승을 보였는데요.
그 중에서도 서초구 반포동 재건축 단지들이 강세입니다.

차순위 상승지역으로
서대문, 용산, 동작, 광진, 송파에서 칠팔 퍼센트대 상승이
서울 상승률을 견인했는데요.

서대문구에서는 디지터미디어시티 단지들이
광진구의 롯데캐슬리버파크 시그니쳐 들이
시세를 이끌었습니다.

경기 남부권에서는
과천시 17.8%, 안양시 동안구 4.7%, 성남시 수정구 9%,
분당구 7.7%, 용인시 수지구 4.4%, 
수원시 영통구 4.9% 상승세를 보였는데요.

과천프레스티어자이, 동안구 아크로베스티뉴 등
재건축아파트 분양이슈와
분당 1기신도시 재건축 시범단지 등
경기남단의 재건축 이슈가 시세를 이끌었고

완성단계인 수원 영통의 광교신도시가 
수원 시세를 이끌었습니다.

2022년말부터 지속된 하락랠리에 지쳐
다시 상승국면으로 전환되기도 했지만
희미한 거래량 중 
일부 신축단지의 상승거래로 인한 수치의 왜곡일 뿐
아직 하락장이 끝난건 아닙니다.

경기도의 500세대 이상 단지 중
최근 한달동안의 거래에서 하락폭이 컷던 단지입니다.

첫번째 하락폭은 앞서  본 광명시 트리우스 광명이고요.

 

성남 중원구 은행주공 -3.1억

두번째 하락폭은 성남시 중원구 은행동 주공아파트입니다.
1차와 2차를 합치면 2100세대 대단지로

재건축 이슈로 3198세대를 계획했지만
올해 시공사 GS와 현산과 계약을 해지하며 하락세로 돌아섭니다.

전평형 대세하락세로
이 중 23평형은
2021년 전고점 8억5천만원에서
올해 시월말 5억4천으로 3억천만원 떨어진 36%하락입니다.
전고점과 최근가 각각 14층과 13층으로 
층뱔 선호도에 의한 하락은 아니고
대세상승장과 재건축 기대심리로 인한 8억5천 거래 이후
재건축 불발과 하락세 지속, 
상대원동과 신흥동 신축공급으로 인한 시세하락 3억으로 보입니다.

최근 강남권 재건축 단지들이 아니면 
시공사의 공사비 인상 요구를 수용할 수 없어
시공사 선정 해지 수순을 밟고 있는 단지들이 수두룩하고

둔촌주공 재건축 올림픽포레온도 
시공비 인상으로 공사 중단,
입주를 앞두고까지 혼란이 지속되는 가운데

재건축 진행이 더디다면
검단산 줄기의 고바위에 위치하고 
38년차 극노후단지인 은행주공은
평지에다가 서울근접성이나 지하철 이용이 편리한 
성남시 내의 분양단지들에 밀려 추가 하락세가 예상됩니다.

 

분당 구미동 무지개대림 2.8억

경기 20평대 하락순위 세번째는
분당신도시 구미동 무지개마을 대림아파트입니다.

2021년 전고점 13층이 8억3500에 거래되고는
최근 11월 19일자로 7층이 5억6천에 거래되어
2억8천 떨어진 33% 하락입니다.

총778세대 최고 27층으로 
1995년에 준공한 30년차 단지입니다.
이미 용적률 209%로 꽉찬 중단지로
주변의 2,11,12단지와 통합재건축이 아니면 쉽지 않은 개발입니다.

 

오리역세권 복합개발

분당 1기신도시 재건축 움직임이 활발한데도
무지개마을 대림은 재건축 움직임이 없지만
다행히 오리역 복합개발 호재는 있습니다.

오리역 일대는
162개에 달하는 1기신도시 특별정비예정구역 가운데 
다른 주거단지 정비형과 다르게 유일한 중심지 정비형 구역으로 
상업, 업무지구로 복합 개발을 추진하는 구역입니다.

과거 1기 신도시의 베드타운 이미지를 탈피하고자
자족기능을 높여 호출식 수요응답형 버스, 도심항공교통, 
자율주행차를 활용하는 스마트시티로 개발계획입니다.

지금까지 경기도에서
500세대 이상 20평대 아파트 중
지난 한달간 하락폭이 큰단지 둘러봤습니다.