재건축 분담금 상승, 공급물량 감소, 공사지연...2025년 부동산 시장 전망

정부는 2029년까지 수도권에 
그린벨트 해제, 1기 신도시 재건축 등을 통해
42만7000가구를 공급하는 8,8 공급대책을 내놨습니다.
 

공사비 증가

하지만 치솟는 공사비로 주택공급 정책이 
제대로 작동되기 힘들다고 분석하고 있습니다.

공사비 상승 압박이 여러 곳에서 나타나고 있는데
우선 원자재가격 수급 불균형에 따른 원자재 가격 상승 등 물가상승과 
층간소음이 발생하지 않는 시공을 위하여
중간점검, 보완시공, 손해배상 의무화 등 사후확인제를 통해
32평 시공 기준 2800만원이 더 소요됩니다.

이외에도
공사계약 변경에 따른 재료비와 노무비 변경시 5%를 적용하는
조달청의 재경비율이 변경되었고

제로에너지 도입으로 가구당 130만원 시공비 증가
콘크리트 내구성에 대한 국가건설기준 강화
전기차 충전, 화재예방시설, 주차대수 확대, 
택배차량 진입을 위한 높이 2.7m 시공 등
공사비 증가를 수반하는 건축규제가 대폭 늘어났습니다.

공사지연

 
여기에 장마철과 우중에 콘크리트 타설을 금지하고
레미콘 운행의 토요 휴무제 시행 등은 
공기지연으로 연결되고 있다는 분석입니다. 

이외에도
국경일 등 공휴일 공사 중지 시행,
기후변화로 비작업일수 증가는
공기지연의 원인으로 예상됩니다.
 

인건비 상승

법정근로 시간이 주 52시간으로 단축되는 근로제 시행,
근로기준법 개정에 따른 법정공휴일의 민간 적용으로 인해
주휴수당 및 공휴일 수당 지급도 인건비 상승의 요인입니다.

또한 중대재해처벌법 신설로 
안전 및 보건 확보 의무 강화를 비롯한
건설현장에 기록관리 인력배치는 인건비 상승 요인으로 작용합니다.

 

프로젝트 사업성 감소

 
보고서는 설계 구조가 단순한 아파트의 경우 
공사비가 3.3㎡당 
서울은 895만원, 지방은 690만원으로 상승했다고 하는데요.

분석한 자료에 따르면 
서울의 한 주상복합 프로젝트의 경우 
2019년에는 공사비가 3.3㎡당 580만원으로 
643억원의 수익이 날 것으로 기대했지만 
2024년에는 공사비가 3.3㎡당 900만원으로 뛰면서 
수익이 330억원으로 줄어들게 됩니다.

부산의 오피스텔 프로젝트는 
2019년까지만 해도 공사비가 3.3㎡당 650만원으로 예상돼 토지 매입 3.3㎡당 1140만원부터 건물 분양까지 
총 1631억원의 수익을 낼 것으로 예상됐지만

올해 기준으로 보면 공사비가 930만원으로 43.1% 올라가면서 
건설사가 토지를 무상 제공 받는다고 해도 821억원 적자를 보는 것으로 계산됐습니다.

지방 오피스텔은 가격이 하락해 3.3㎡당 분양 가격도 
1400만원에서 1200만원으로 떨어지는 것으로 추정했습니다.
토지비를 0원으로 바꿔도 821억원의 적자를 보게돼
현재 공사비로는 이익이 크게 줄거나 마이너스로 전환되면서 개발사업이 휘청거릴 수 밖에 없습니다.

재개발 등 정비사업도 마찬가지입니다. 
정비사업의 경우 
조합원 분담금 상승으로 이어지고 있습니다.

경기 성남시의 한 정비사업 단지의 경우 
당초 공사비는 
3.3㎡당 490만원으로 비례율이 132%여서
조합원들의 경우 평균 1억2600만원을 환급받을 수 있었습니다. 

현재는 공사비가 3.3㎡당 850만원으로 상승하면서 
추가분담금이 5억7800만원으로 늘어났습니다.

수도권의 600가구 규모의 정비사업 단지도 
사정은 다르지 않습니다. 

공사비가 3.3㎡당 480만원에서 810만원으로 상승했습니다.

비례율도 123%에서 64%로 뚝 떨어져 
가구당 평균 분담금은 7억9300만원입니다.

대부분의 정비사업장에서 분담금이 치솟고 있고
조합원들이 분담금을 낼 능력이 없어
정부가 각종 혜택을 부여한 1기 신도시 재건축 역시 
분담금으로 인해 사업 추진이 쉽지 않을 수 있다고합니다.
 

공급절벽

여기에 내년부터 아파트 공급 절벽이 
현실화할 것이란 우려도 커지고 있습니다.

내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 26만 4425가구로 
올해 예정된 입주물량이 36만 3851가구라는 점을 감안하면 약 10만 가구, 약 27.3% 감소해
2013년 이후 12년 만에 가장 적은 물량입니다.

이러한 공급 한파는 내년에 그치지 않고 
몇 년간 더 이어질 가능성이 커지고 있습니다. 

아파트 등 주택을 공급하려면 
인허가부터 시작해 착공, 준공 등의 단계를 거쳐야 하는데 
최근 몇 년간 인허가, 착공이 줄어든 영향이 
내년, 내후년을 거치면서 본격화할 조짐이기 때문입니다. 

국토교통부에 따르면 
올 들어 10월까지 주택 인허가 및 착공 실적은 각각 
24만 5000가구, 21만 8000가구로 집계돼
2020년부터 2023년까지 최근 4년 평균치 
36만 6000가구, 33만 2000가구보다 
10만 가구 이상 적은 수치입니다.

인허가, 착공 실적 악화는 준공 실적 악화로 이어져
통계 집계가 시작된 2005년부터 2023년까지 19년간 
주택 공급 시장은 연평균 42만 9000가구가 준공됐는데 
2022년부터 착공 실적이 감소, 
2025~2027년 준공 감소로 나타날 것입니다.

2022년 부동산 시장이 침체하면서 
그 해 주택 착공 실적은 38만 3404가구로 
전년 58만 3737가구보다 무려 20만 가구, 
34.3% 감소했습니다. 

2023년에는 24만 2188가구로 더 줄어들면서 
이런 영향이 내년 이후까지 영향을 미칠 것으로 보입니다.

2019년 이전까진 
수도권 아파트의 공급 시차는 2~3년이었으나 
3~4년으로 길어져 내년 수도권 아파트 준공 물량은 
예년 평균인 15만 6000가구를 하회할 것입니다.

공사비가 계속 오르면서 
건설사 입장에선 주택 건설의 사업성이 악화돼 
주택 공급 동력이 떨어지고 있다는 분석도 있습니다.

올해 공사비는 2020년 대비 30% 가량 올라
한국건설기술연구원이 발표한 공사비 지수는 
2020년 100을 기준으로 10월 130.3 수준까지 올랐습니다. 
주거용 건물만 따로 빼서 보더라도 29.3% 올랐습니다. 

공사비 증가, 인허가 물량 감소, 착공 물량 감소 인한
공급물량 대량 감소에 대해 살펴봤습니다.