왜 전셋값보다 싸게 집을 팔았나? 그분의 매도 분석

8호선 남양주 연장, 별내선이 내년 개통한다고 구리,남양주의 역세권에서는 잔칫집 분위기인데도
구리역세권에 집한채 갖고 계신 그분은 호갱노노 왕관을 쓴 물건을 시세의 반값에 던지시고 말았습니다.
매매 4억8천만원, 전세 6억3천만원, 전세가율 131.3%, 갭 1억5천만원, 상위가는 전세가입니다.

커뮤니티에도 의견이 분분한데요.
 

부동산거래 신고 조사한다.
2015년 가격으로 회귀한다.

 

전세가율 131.3%              

직전 거래는 10월 말 9억3500만원 4층, 그분의 반값거래 보름전에, 그것도 4층 거래이고
그 전전거래는 그분 물건의 아래층, 8층으로 10억5천만원이었는데요.
그분 매도가의 두배가 넘는 가격입니다.
아무리 봐도 뭔가 갑툭튀입니다. 

당시 하락풍을 맞았다고 하기엔 급격한 반토막이니 사연이 있을 것 같아 그분의 반값 매도사연 추측해 봅니다.

 

반값에 매도한 사연은?

역전세는 깡통전세와 구별됩니다.
집값보다 높은 전세값은 깡통전세, 전세살이 2년 후 갱신할 때, 전세값이 2년 전보다 떨어졌을 때를 역전세라고 하는데요.

그분의 아파트는 깡통전세는 아니고 역전세가 추측됩니다.
3년 전인 2020년 12월, 당시 아파트 34평은 8억7천에 거래되지만 전세가율 80%, 7억까지 올랐습니다.
 
당시는 임대차3법으로 인해 집주인으로써는 4년이 묶일지도 모를 전세보증금을 왕창 올리고 임차인은 매물 부족으로 그 금액을 받아주던때죠.
그러다 2년이 흐르면서 부동산 상승기 절정에 치닫고 영끌매수, 추격매수 등으로 이 아파트는 매매가 11억6천만원까지 오르는 반면 입주시기가 겹치면서 전세가는 5억까지 떨어지면서 전세가율 43.1%까지 떨어집니다.

그분은 왜 전세값보다 싸게 집을 파셨나?

 

여기서부터 추측들어갑니다.
상승기 때 목전까지 끌어쓴 주택담보대출 금리가 치솟고 특히, 구리시 전세가는 안정기에 접어들어 -0.26% 하락기를 맞습니다.

전세 최고가에 들어온 세입자는 불안감을 갖고 집주인의 등기부 을구를 열람합니다.
제2금융권에 최권최고액이 상당함을 알고 계약종료를 통보합니다.
하지만 전세가 하락으로 다음 세입자를 들여도 보증금을 다 돌려줄수가 없습니다.

 

경매개시 우려

사방팔방 반환보증금을 구하다보니 차일피일 시간이 흐르고 어느날 법원에서 지급명령결정문이 도착해 있습니다.
주변에 물어물어보니 어찌어찌하다가는 집이 경매에 들어갈 수 있답니다.

요즘에 경매시장 낙찰가율이 뚝뚝 떨어진다는데 이런 분위기 낙찰가로는 꽉들어찬 대출금과 반환할 보증금에도 한참 못미칠것 같습니다.
부랴부랴 단지내 부동산에 집을 내놔 그돈으로 대출금,보증금 해결하여 어떻게든 경매는 막아보려하지만 요즘 매수문의도 뚝 끊어졌답니다.

8호선 별내선이 내년 개통하는데 호재아니냐며 반문했지만 확정된 호재는 이미 다 가격에 반영돼 이 가격에는 살 사람이 없답니다.
실거래내역을 보니 2020년 입주 이후 3년동안 34평 거래는 7건 뿐입니다.
마침 부동산에서 한통의 전화가 걸려옵니다.
 

지금 들어있는 보증금, 매수인이 세입자에게 직접 쏴줄테니 공인중개사 껴서 5억에 매도하라고...

 
 

어디까지나 소설이지만, 매도인은 안고있는 갭만큼만 받아 대출처리하고 보증금은 매수인이 내준다니
5억에 팔기로 결심합니다.
그럼 얼추 시세대로 9억대에 매도하고 혹시 보증금이 더 컷다면 상승거래일수도 있겠네요.

대부분 매수인이 전세끼고 사면서 매수인이 매도인에게 매매대금 쏴주면 그자리에서 매도인이 세입자에게 보증금 쏴주는데
중간단계 생략해서 매수인이 세입자에게 바로 쏴주고는 차액만큼 매매계약했던걸까요?
취득세도 아끼고요.

아무튼 내년이면 잠실까지 20분대로가는 별내선이 개통하는 마당에 한달도 안돼 반토막 거래라는건 이상야릇합니다.
 

또다른 100% 넘는 전세가율

이런 거래 모습은 서울에도 있고 수도권 상급지에서도 보이는데요.

동대문구 용두동에 신동아아파트 31평으로 772세대 1994년 입주한 30년차 단지입니다.
31평 매매가는 4억6300, 전세가는 5억으로 전세가율 108%, 갭 -3700만원입니다.

지하철 2호선 용두역은 400여m, 2호선과 1호선, 우이신설선이 있는 신설동역은 500여m 거리에 있고 초등학교는 400여m, 도보5분거리에 있지만 큰길건너에 있어 학군이 아쉬운 입지입니다.
청계천도 가까이에 있고 천지개벽하는 청량리역도 가까워 전세값보다도 못한 매매거래가 될 정도는 아닌데요.

한때 10억에 가까운 거래를 하다가 요즘 많이 떨어지긴 했어도 두달전 8억에 거래 있었습니다.
이번의 4억6천이면 직전거래 8억에 비해 -42%, 3억3700만원 하락입니다.

앞서본 구리의 반토막 거래처럼 역전세든 대출이슈든 경매우려든 무슨 사연이 있지 않을까요?
그래서인지 집주인들은 개의치 않고 7억9천만원대에 매물을 내놓고 있습니다.

 

5억 전세안고 4억6300에 매매, 전세가율 108%의 그분 거래로 인해 앞으로 생길 상황을 예상해 본다면?

상승기 시작점인 2019년부터 지금까지 매매가는 하락, 전세가는 상승곡선을 그리고 있습니다.
재건축에 대한 염원과 대세상승의 흐름속에 거래가는 동반상승, 전세가도 동반상승했지만 쉽지 않은 재건축의 험란한 여정을 직시하게되면서 거품은 빠지고 남은건 사용가치, 전세가입니다.

더이상 매매가가 안빠진다면 유지, 또는 상승하고 있는 전세가에 의해 전세계약을 갱신할 때마다 
차액 3700을 유지하거나 올라간 전세금액만큼 보증금이 들어오겠죠.
그러다 40년에 가까워지는 노후도에 의해 리모델링이든 재건축이든 압력이 가해지며 다시 매매가 상승을 노려볼일이기도 하고요.

 

용인시 수지구 전세가율 120%

용인시 수지구에도 어마어마한 전세가율 아파트 있습니다.
성복동 성남마을 벽산첼시빌2차 75평인데요.
951세대로 2002년 입주한 22년차 단지입니다.

초등학교와 중학교가 가깝지만 신분당선 성복역은 거리가 꽤 있어 도보로는 불가능한 거리입니다.
75평 매매가는 5억2천, 전세가는 6억2500으로 전세가율 120.2%, 갭 -1억500인데

방이 6개, 화장실은 2개, 방만한 현관 전실과 테라스, 5억으로 언제 이런집 살아보겠습니까?
역세권이 아니라는 이유로는 이번 거래 납득이 안갑니다.
한때 최고가 11억8천 거래도 있었지만 상승기이든 하락기이든 평균거래는 7억대를 유지하고 있었는데요.
직거래였습니다.
직전 거래 7억5천보다 2억이상 빠지니 전세가율이 팍 높아질수밖에요.

하지만 5억2천 직거래로 인한 120% 전세가율이지만 작년 10월에는 전세가가 9억으로 치솟으면서 128%를 넘긴적도 있었습니다.

벽산첼시의 높은 전세가율은 역전세,경매우려 등에 의한 꼼수 거래도 아니고 단지 뒷산에서 광교산까지 이어지는 진정한 숲세권에, 75평이라는 대형평수에 칠해놓은 리모델링 기법에 현혹된 등락 거래로 보이네요.

이상은 매매가보다 전세가가 더 높은 그분들의 매도분석이었습니다.