수도권 최대 상승지역 8호선 별내선

대한민국의 중심 강남역은 테헤란로의 수많은 직장인과 유동인구로 인해 부동산의 워너비 지역이기도 합니다.
하지만 강남역 주변, 특히 아파트는, 희소성과 입지로 인해 
40년이 되어가는 극노후아파트임에도 우리네 일반인이 엄두도 내지 못하는 가격, 최소 20억 이상은 있어야 합니다.

가격의 벽에 부딛혀 주변으로 눈을 돌리니 잘못 돌렸습니다. 30억부터 시작합니다.
강남역의 배후주거지이자 한강뷰가 보이는 반포였습니다.

그럼 한강 반대쪽으로 눈을 돌려보자니 여기도 만만치 않습니다.
20억부터 있습니다. 
건설사들이 최상위급 브랜드를 런칭하는 개포동 재건축 대단지였습니다.
 
강남역에서 삼성역까지 이어지는 테헤란로, 많은 직장인들과 유동인구가 30분대에 접근 가능하고 양호한 주거지가 밀집한 8호선 라인, 8호선 역세권 단지들 분위기 돌아봅니다.

 

8호선 판교연장 모란역, 수진역, 신흥역

8호선은 작년 12월말부터 올해 9월까지 수도권 역세권 아파트값 상승률 1위를 차지한 노선인데요.
8호선의 시작점은 모란역과 수진역입니다.
아직 양호한 아파트 단지가 없습니다만 모란역에는 판교역까지 8호선 연장선이 예정되어 있습니다.

하지만 8호선 판교연장은 위쪽 구리,남양주 연장과 다르게 아직 예타통과도 안되어있죠.
성남시는 개발이 진행 중이거나 예정된 서현지구, 백현마이스 등을 추가하여 타당성 평가를 요청하지만
KDI는 계획인가난 사업이 아니면 반영불가 방침을 고수하고 있어 판교연장에 난항이 예상됩니다.

 

수진1구역

수진역에는 재개발이 추진되고 있습니다.
수진1구역과 신흥1구역인데요.
수진1구역은 26만평방미터에 15층짜리 아파트 57개동 5668가구의 초대형단지로 대우건설을 주관사로해 현대건설, DL이앤씨가 참여한 메가시티 사업단을 선정했습니다.
2600평 규모 대형 중앙광장을 조성하고 경사지를 단차없는 평탄화 구조로 바꾸며 스카이라운지와 레스토랑, 사우나 등
하이앤드 커뮤니티 조건을 내세웠습니다.

 

신흥1구역

신흥1구역은 GS건설, DL이엔씨, 코오롱 컨소로 진행되며 수진1구역은 전체가 고도제한구역으로 최고 15층까지만 지을 수 있는데 반하여 신흥1구역은 일부완화구역이 있어 20층까지 지을 수 있습니다.

다음역, 신흥역입니다.
강남역까지는 35분 거리이지만 환승 2회 필요합니다.
신흥역에서 가장 양호한 단지 신흥역하늘채랜더스원입니다.
2411세대 23개동으로 최고 27층짜리입니다.
2022년 입주한 2년차 단지로,
864세대 24평은 올해 9월 14층이 8억2400만원이 최근 거래이고
306세대 33평은 8월 19층 9억5천만원이 최근 거래입니다.

 

도원중1구역

신흥역에서는 하늘채랜더스원보다 성남 도환중1구역이 더 상급지가 될것 같습니다.
이미 철거가 완료된 상태로 모델하우스를 짓고 있죠.
도환중1구역은 성남의 유일한 상업지역 재개발로 효성해링턴플레이스가 아파트 1972세대, 오피스텔 240세대를 
지하4층에서 35층까지 18개동으로 짓습니다.
산성대로변 역세권의 첫 개발사례로 성남 원도심의 랜드마크가 될 입지입니다.

조합원 평균분양가는
59타입 4억8528만원, 74타입 5억7342만원,
84타입 6억3937만원 수준이라
뒤에 입지한 하늘채랜더스원 현시세와 단순비교하여도 59타입은 3억3500, 84타입은 3억1100 차이입니다.
하지만 빠꿈하여 이미 프리미엄 그 이상으로 다 붙어있겠죠.

일반분양은 얼마나 할까요?
내년 상반기 분양예정이라는데 예정지 바로 옆, 수진파라곤 오피스텔 분양가를 보면 아파트 59타입과 비슷한 62타입은 7억5천에 분양했습니다.
경쟁률 1대1에도 못 미쳤지만 대단지에 입지도 좋은 주상복합 분양이 이보다는 높다는건 예상할 수 있겠습니다.

 

 

단대오거리역 e편한세상 금빛그랑메종

다음역 단대오거리역, e편한세상 금빛그랑메종입니다.
5320세대 2년차 단지로 1989세대 23평은 올해 11월 5일에 7억2500만원짜리 6층과 같은날 12층 7억6천만원짜리 거래 있었습니다.
23평 최고가 거래는 2022년에 분양권 거래로 10층이 9억7800만원인데요.
전고점에 비하면 -23%,2억1800만원 빠진 금액입니다.

626세대 32평은 12월2일에 15층이 9억5천만원에 거래있었습니다.
32평 최고가 거래는 2021년 17층 입주권으로 12억7400만원 짜리이고 전고점 대비 -25%, 3억2400만원 빠졌습니다.

 

남한산성입구역, 단대푸르지오, 은행동현대

 

 

단대푸르지오

다음역은 남한산성입구역입니다.
이제 1회 환승으로 강남역까지 34분이고 잠실까지는 18분 논스톱입니다.
남한산성입구역에 양호한 아파트 단지로 먼저 1015세대 단대푸르지오입니다.
2012년 입주한 10년 갓넘은 준신축인데요.

단대푸르지오와 지하철역 인근에 성남법원과 성남검찰이 오래된 청사를 쓰며 자리하고 있지만 곧 이전할 계획으로 이전 후 남게되는 노른자 부지의 활용은 단대푸르지오로써는 머든 호재로 보입니다.

248세대 25평은 최근 거래가 올해 9월로 1층은 7억7천, 21층은 8억에 거래있었습니다.
매물시세도 저층을 제외하면 7억9천부터 8억5천까지인데요.
최고가는 2021년 17층이 10억천만원짜리 거래로 최근 중층거래 8억은 전고점 대비 -21%, 2억천만원 하락한 시세입니다.
479세대 33평은 최근거래가 올해 5월 6층이 8억4700만원입니다.

네이버 매물은 최저 8억5천부터 10억5천으로 2022년 거래된 12억에서 500빠진 11억9500짜리 14층 거래가 최고가로
전고점 대비 -30%, 3억4800만원 하락한 시세입니다.

 

은행동 현대

남한산성역세권에 위치한 대단지로 단대푸르지오가 10년을 넘어가 노후되면서 새롭게 떠오르는 은행동현대아파트 재건축이 있습니다.
은행동현대는 예타통과하여 교통망발표 단계까지 진행된 위례삼동선 성남중앙병원역세권입니다.
당초 2023년 착공을 예정했었지만 본선인 위례신사선도 아직 착공하지 못한 상황입니다.

은행동현대는 1258세대 14개동 최고15층으로 1995년 입주한 28년차 단지입니다.
성남 원도심에는 대단지아파트가 별로 없고 대부분 노후빌라,다세대여서 재개발에 대한 이슈만 가득합니다.
또한 대단지이더라도 30년이 다 되어가는 단지가 없어 대단지 재건축에 대한 희소성도 있겠습니다.
단지내 조경이 5층까지 올라갈 정도로 세월이 많이 흘러 재건축에 대한 압력도 있겠네요.

30평 단일세대로 올해 12월3일 10층이 6억4천만원에 최근거래 있었고요.
최고가는 2021년 11층 8억9800만원짜리 거래입니다.
전고점 대비 -29%, 2억5800만원 하락한 시세입니다.

네이버 매물은 저층이 6억2천만원부터, 중층이상은 6억3천만원부터, 최고호가는 7억천만원까지 부르고 있습니다.

 

8호선연장 별내선에 쏠린 관심

 

8호선 남양주연장 별내선이 내년 개통하여 모든 이목이 별내선에 쏠리면서 그동안 8호선 성남원도심 구간 주택들이 관심에서 멀어질 때,
재개발과 역세권 개발로 원도심의 부흥을 꿈꾸는 성남구간 8호선 주변 아파트 둘러봤습니다.