1기 신도시 재건축 특별법, PF부실 우려로 약발 안 먹혀...

분당,일산,중동,평촌,산본 등 1기 신도시 정비를 위한 특별법이 국회를 통과했지만 반등은 커녕 대문 활짝열린 하락장에 접어들고 있습니다.
고금리와 경기침체, 이로 인한 PF부실 우려 등으로 재건축 사업 추진이 회의적이라 특별법 호재에도 불구하고 시장 반응은 냉랭하기만 합니다.

거기에 내년 4월 총선 이후, 실무적인 시행령 정비를 지켜보고 판단하려는 수요도 예상됩니다.
특별법의 핵심인 재건축, 재개발 사업에 절대적인 영향을 끼치는 프로젝트 파이낸싱 문제는 상위권 건설사가 기업회생 절차를 밟는다는 소문까지 나돌아 부동산 경기에 악재로 작용하고 있습니다.
소문의 실체는 사실무근으로 밝혀졌지만 시공능력 상위권의 여러 업체도 자금난이 심화하는 등 자금 건전성에 경고불이 들어온건 자명한 사실인듯 합니다.

이번 PF부실이 일파만파로 확대될 경우 2010년에 있었던 리먼쇼크로, 중견건설사와 저축은행 등이 연쇄부도했던 사건을 떠올리고 있습니다.
이런 불확실한 시장에서 PF로 자금을 일으켜 추진할 수밖에 없는 재건축, 그 재건축을 핵심 골자로한 1기 신도시 특별법이
신도시 부동산 시장에 약발로 먹힐까요?

 

분당신도시 분당아이파크 30평, -22%

1기 신도시 중 가장 강세를 보이던 분당구의 매매가격 주간 변동률은 10월 마지막주 0.18% 이후, 12월 첫째주 0.02%까지
5주 연속 상승폭을 축소하고 있습니다.

분당에서 최근 가장 많이 하락한 단지는 아이파크분당 30평입니다.
경부고속도로 타고 가다보면 서울톨게이트 인근에서 보이는 우뚝선 고급 주상복합들 중 하나입니다.
 직전 거래는 9월에 101동 15층이 12억8천만원에 있었는데 최근에 102동 25층이 10억에 거래되어 22%인 2억8천만원 하락했습니다.
두 거래모두 경부선고속도로와 분당수서 고속화도로가 한동 건너에 있어 도로 소음문제는 아니고 저층이나 탑층 거래도 아닌데 3억여원 떨어진걸 보면 하락세에 접어든 분당 분위기를 방증하는듯 합니다.

 

거래가

분당아이파크 30평의 최고가는 13억7천만원 짜리로 2021년12월 102동 23층인데요. 
이번 10억짜리가 같은 102동에서 두층 위인 25층이니 전고점 대비 29%, 3억7천만원 하락가입니다.
전고점에 하락가를 비교하는건 무리라는 의견도 있지만 저층이나 직거래 등 특이거래가 아닌 매물조건이 거의 같은 상황에서 2억8천 빠진 거래는 상승기로부터 2년이 지난 지금의 분당시세를 말해주는 듯 합니다.

 

입지

분당에서 정자동의 입지조건은 설명이 필요없지만 신분당선과 수인분당선의 정자역이 300여m 거리이고
유치원, 초등, 고등학교는 단지 길하나 건너에 있습니다.
조금 아쉬운건 중학교인데요.
분당 정자동 다리붕괴 사건으로 불안감을 가지고 탄천 건너에 있는 백현중학교로 다녀야 합니다.

다시 입지 강점으로 돌아오면 정자동의 카페거리와 학원가를 슬세권으로 이용할 수 있고 상권,교통,하천산책길 모두 다 가졌지만 강점은 무엇보다도 전국적 학군인 분당 정자동이라는 점이죠.
하지만 2억8천 빠진 하락세입니다.

 

일산신도시 요진와이시티 44평, -9%

다음 신도시는 일산입니다.
일산신도시가 속한 일산동구는 11월 첫째주 0.02% 하락으로 방향을 선회하더니 셋째주 보합, 12월 첫째주까지 2주 연속 하락을 지속중입니다.

일산에서 가장 많이 떨어진 아파트는 백석동 요진와이시티입니다.
주상복합인데요.
요진와이시티는 탄현의 일산 두산위브더제니스, 장항의 킨텍스원시티와 일산을 대표하는 주상복합입니다.

얼마전 12월8일 104동 39층이 11억8500만원에 거래되어 직전 거래인 9월달의 106동 56층 13억 거래보다 1억1500만원 떨어졌습니다.
두거래 모두 저층도 아니고, 특히 이번 1억 하락거래는 대로변에 있는 소음문제나 앞동뷰 나오는 끼인동이 아니라 1기신도시 특별법에도 불구한 하락세가 지속되는 일산신도시 하락전환의 신호탄이 아닌가 싶습니다.

2021년 부동산 상승기 때는 106동 46층이 15억에 거래되면서 최고가를 신고했고
그 때와 비교하면 지금의 11억8500만원 거래는 21%인 3억1500만원 하락한 시세입니다.
대세하락시절, 고양시에서 전고점 대비 30% 떨어지던거에 비하면 그나마 선방했는데요. 

 

 

기부채납 조건 없었다는 요진건설

요진와이시티는 기부채납 이슈도 있었습니다.
2019년 준공당시, 요진건설의 자율형 사립고 부지와 업무용 빌딩 기부채납을 불이행하고는 무리하게 준공허가를 밀어붙였다는 이슈가 있었습니다. 
현재 업무용빌딩은 준공 마무리에 있고 학교부지는 고양시가 승소확정되어 소유권이전등기가 경료된 상태입니다.

 

입지

논란의 학교부지에는 아직 학교가 들어서지 못하여 1.6km, 도보 20분 거리에 있는 금계초등학교까지 보내야하는 상황입니다.

그나마 중학교는 830m 거리에 백석중학교가 있고 고등학교는 925m 거리에 백신고등학교가 있습니다.
역시나 상업지역의 주상복합이니 학군은 어쩔 수 없습니다.

 

하지만 지하철3호선 백석역은 300여m 거리에 있어 반포,양재,수서로 논스톱 이동하고,
한정거장만 가면 내년 개통할 GTX A로 서울역을 20분만에 가고,

현재 운행중인 경의중앙선으로 용산, 서울역을 가고,
서해선으로는 김포공항,부천,시흥,안산을 두루 이동할 수 있는 쿼트러플 대곡역이 있어 교통이 매우 양호합니다.

또한 상업지역에 입지하다보니 단지 코앞에 스트리트 쇼핑몰 벨라시타와 롯데아울렛,고양종합터미널,상권 밀집지역이 지척으로 상권이 아주 좋습니다.

여기에 단지 뒤쪽으로는 백석생활체육공원과 산책길이 있어 자연환경도 아주 양호합니다.

 

 

거래시세

현재 네이버에 등록한 44평 매물은 저층이 최저가 11억7천짜리로 나와있고 중층이상 최저가는 38층이 11억7천짜리가 있습니다.
최고호가는 중층으로 표시한 전망좋고 올확장 했으며 각방에 에어컨 있는 매물을 15억2천만원에 내놓았습니다.

 

산본신도시 세종주공6단지 25평, -20%

다음으로 둘러볼 1기 신도시는 산본입니다.
0.03% 소폭상승세에서 0%로 보합하더니 하락률이 점점 늘어나다가 -0.05%에서 -0.03%까지 찍었습니다.

 

군포시, LH 노후주거정비 실시협약

지난 12월12일
산본신도시의 군포시와 한국토지주택공사 LH가 산본신도시와 원도심의 노후 주거 정비를 위한 실시협약을 맺었음에도 이에 무색하게 하락세는 지속되고 있는데요.

 

 

세종주공6단지 

산본에서 최근 가장 많이 하락한 단지는 산본동 세종주공6단지 25평입니다.
지하철4호선 산본역과 그앞의 산본중심가 로데오거리가 길하나 건너에 있어 교통,상권이 괜찮은 입지에다가

신흥초등학교와 도장중학교는 찻길 건널 필요없이 단지에 붙어 있으며 단지에서 사거리 건너에는 중앙공원과 산본시립도서관이 있어 30년된 노후도만 개선된다면 흥할 아파트입니다.

하지만 산본신도시도 1기신도시 특별법의 기대감이 안먹혀 지난달 10월 632동 25층 매물이 3억9400에 팔렸는데요.
그 직전 거래는 9월달에 651동 16층이 4억9천만원에 거래된 물건입니다.
 두달 동안 20%하락해 9600만원 떨어진 거래인데요.
세종6단지의 최고가인 6억2천만원짜리 2021년 635동 12층 거래에 비하면 37%, 2억2600만원 떨어진 거래입니다.

25평 매물은 20층 탑층이 4억2천에 최저가로 올라와 있고 4억9천에 내놨다가 특별법 기대감에 천만원 더 올린 5억짜리 매물이 최고호가를 보이고 있습니다.

 

 

특별법보다 공사비 상승을 감당할 자본여력이 있는지가 문제

빠르면 내년 말,  
신도시 재건축 선도지구, 신도시 개발로 치면 시범마을이 선정돼야 재건축 사업이 본격화될 수 있겠는데요.
선도지구든 빠른 인허가든 정부의 추진력보다는 공사비가 계속 증가하는 상황에 아파트 소유자들이 공사비를 얼마까지 부담할 수 있느냐가 사업의 관건으로 보입니다.