내 집 마련할 때 피해야 할 매물

부동산 가격이 계속 하락해서 당장은 집살 생각이 없다지만 부동산 경기가 좋아지면 집장만 계획이 생길수도 있고 언젠가는 등기부에 소유권등기 칠해볼 수도 있습니다.
그 때를 준비하면서 피해야할 아파트 조건 알아봅니다.

 

1. 나홀로 아파트

한동짜리 아파트는 피하는게 좋습니다.
나홀로 아파트라고도 하는데요.
같은 평수와 분양가임에도 대단지 아파트에서 누리는 혜택을 기대할 수 없습니다.
대단지는 세대수가 많아 앤빵의 분모 비율이 커지기 때문에 관리비 부담이 적지만
나홀로 아파트의 적은 세대수는 청소, 승강기, 난방, 방범비 등 관리비의 부담이 높아질 수 있습니다.

또한 커뮤니티시설을 기대할 수 없습니다.
요즘 대단지에는 기본적으로 스크린골프장, 휘트니스센터, 독서실, 카페 등이 있죠.
5천세대 이상 대단지에는 실내수영장, 농구코트급 체육관도 있습니다.

 

환금성

그리고 가장 중요한 환금성입니다.
아파트를 선호하는 이유 중에 하나가 같은 단지에 동,층,향만 비교하면 거래금액을 비교하기 쉬우니 눈탱이의 염려가 없어서입니다.

빌라나 연립주택 같은 공동주택은 입지,구조,연식의 차이로 시세파악이 어렵고 거래회전도 잘 안돼죠.
빌라연립을 5층 이상으로 올리면 아파트이기에 이러한 나홀로 아파트가 환금성이 어려운 이유입니다.

 

2. 1층

1층도 피해야할 집중에 하나입니다.
1층 주택의 단점은 
아파트 뿐만 아니라 모든 공동주택 1층의 공통사항입니다.

 

방범 문제

첫번째 1층 단점은 방범문제.
1층이나 저층은 월담과 사생활 노출로 인한 보안이 취약하죠.
맘만 먹으면 샤시넘어 침입하거나 밖에서도 거실TV 프로그램을 같이 시청할 수 있습니다.

 

하구구 역류

두번째 1층 단점, 발코니 하수구 역류 문제입니다.
2층, 3층, 4층, 20층까지 모든 세대의 하수배관이 연결되어 혹시라도 막히면 1층부터 차츰차츰 차오르겠죠.

습해진 환경으로 결로, 곰팡이는 오롯이 1층의 몫이고요.
아무리 관리실이나 위층에 호소해도 당장 내집안의 일이 아니니 대책은 허송세월입니다.
최근에는 층간소음문제나 단지내 어린이집을 위해 1층 거래도 예전보다는 원활해졌지만 아직도 거래건수가 적고 거래가격도 낮은 수준입니다.

싸게 살 수는 있지만 그만큼 싸게 팔아야하고 팔기도 어렵습니다.

 

3. 대로변 주택

대로변 아파트, 특히 중층 이상 아파트도 피해야 합니다.
대로를 달리는 차량의 소음이나 경적소리, 매연에 시달리기 좋은 위치이기 때문입니다.
대로에서 먼 뒷동은 앞동이 가려줘서 그나마 좀 덜하고 대로변의 앞동일지라도 저층은 방음벽에 가려지는데 중층 이상은 방음의 효과가 미치지 못하여 그대로 노출됩니다.
여기에 배달오토바이 엔진소리와 크락션소리까지 더해진다면 여름에 문열고 못살고 문 닫아도 음파로 전해지는 굉음을 막아낼 길이 없습니다.

하지만 장점도 있습니다.
호갱노노에 수많은 단지 자랑으로 올라오는 조망권 앞에 가리는 동이 없기에 가능하겠죠. 

 

4.  오래된 주상복합

오래된 주상복합도 피해야 합니다.
최근에는 용적률 높은 상업지역에 주택을 끼어넣어 써밋이라는 이름으로 고급화했지만
오래된 주상복합은 높은 용적률로 인해 대지지분이 작아 나중에 재건축을 기대하기 어려운 면이 있습니다.
거기에 저층부에 상가가 끼어있어 상가와 조합원 분양을 나눠 먹어야 하는데
소유자는 적지만 높은 대지지분을 앞세운 상가조합원과의 갈등이 재건축 추진을 위태롭게 하기도 합니다.

 

5. 전세가율 높은 주택

마지막으로 피해야할 집은 전세가율이 높은 집입니다.
전세가는 그 집의 실제가치, 거주가치를 드러내는 거품이 없는 가격이라고 하죠. 
전세가가 높다는 것은 그 가격을 지불하더라도 살아볼 가치가 있다는건데 한편으론 그 가격에 조금만 보테면 살 수 있지만 그리하기는 먼가 좀 아쉽다는걸까요?

 

전세가율 128.6%

실례로 수원의 한 아파트는 전세가 대비 매매가 비율,전세가율이 128.6%입니다.
매매 1억4천, 전세 1억8천이라 그집 사면 오히려 4천만원 돌려받을 수 있는데도 안삽니다.
당시의 이건만 그런것도 아닌게 준공하고 계속 전세가가 매매가에 거의 붙어있다가 2018년에도 100%가 넘은적이 있죠.
또한 안오른 아파트가 없다던 2020년, 2021년 대세 상승장에서도 이 아파트는 도무지 상승곡선을 보기 어렵습니다.

 

전세가율 100%

또 있습니다.
시흥의 시청역세권에 있는 아파트인데요.
여기는 전세가율이 100%입니다.
매매가 1억8천에 전세가도 1억8천 전세살던 분은 무일푼으로 26평짜리 집사셨어요.

이물건은 서해선 시흥시청역 초역세권은 아니지만 나름 역세권이고 신안산선도 공사중인 더블역세권입니다.
초등학교도 180m거리에 도보 2분이면 가는 학세권 시흥시청도 바로 옆에 있는 관세권인데요.
뭐가 문제였을까요?

나홀로입니다.
디긋자 형태로 두동으로 보이지만 한동이고 거기에 저층부는 상가로 들어차있는 주상복합입니다.
주변에 프라자 상가도 즐비해 병원,학원,편의점 등 편의시설도 갖췄습니다.
252세대 15층짜리로 2004년에 준공한 20년차입니다.
용적률 703%로 재건축이나 리모델링 연한이 다가와도 높은 용적률과 저층부 상가들을 끌고 추진해야하는 문제로
착공까지는 험난함이 예상되죠.

앞서본 피해야할 집, 나홀로, 주상복합, 대로변 낮은층수의 나홀로니 세대수도 적다는 조건을 만족했습니다.
이런 조건 만족으로 입지상으로는 괜찮아 살기는하지만 사지는 않습니다.
결국 높은 전세가율로 귀착됩니다.

 

나홀로, 1층, 대로변, 오래된 주상복합, 높은 전세가율 

고금리와 분양가 상승으로 값비싸진 부동산 가격,
당장 내집마련에 나설지 판단은 안서지만 언젠가는 소유권등기 취득할 수도 있고
어딘가에는 살아야겠기에 2년마다, 아니 임대차3법으로 4년까지는 전월세살이 할 수 있지만 이사 다니기 지긋지긋해 집을 사버린다면

입지와 상품성을 보기 전에 앞서 본 피해야할 집의 조건 나홀로 아파트, 주상복합, 1층 주택, 대로변, 높은 전세가율을 먼저 챙겨 나중 되팔때 고생하는 일이 없도록 해야겠습니다.