대장아파트 바꾼 신도시 재건축 선도지구

1기 신도시
분당,일산,평촌,중동,산본 재건축 선도지구가 발표된 후 한 달이 지나면서 
당락에 따른 집값 희비가 엇갈리고 있습니다. 

분당의 한 선정 단지에선 선도지구 발표 직전 거래보다 최대 5억원가량 뛴 호가가 나오기도 했습니다.

우선 선도지구 3만5897가구 가운데 
가장 많은 1만가구 이상의 분당에선 
선정 단지 가격이 치솟고 있습니다. 

 

분당 양지마을 금호아파트

29일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 
분당구 수내동 양지마을 1단지 
금호 아파트 전용면적 164㎡는 
지난달 1일 23억8000만원에 거래됐습니다. 

하지만 현재 같은 평형 매물 호가는 
최대 29억원까지 나와 있고
선호도가 낮은 1층조차 
24억5000만원 이상 호가를 보이고 있습니다.

양지마을 1·2·3·5·6단지는 수내역에 가장 가까운 아파트로 이번에 선정된 통합재건축 단지 중 
제일 많은 가구 수 4392가구를 기록하고 있습니다. 
1기 신도시 재건축의 대장주인 셈인데요.

양지마을과 함께 분당 선도지구 양대 산맥인 
서현동 시범단지 가격도 상승세입니다. 

 

분당 시범단지 우성아파트

시범단지 우성 아파트 전용 76㎡는 
지난 10월 말 12억5000만원에 거래되고는
12월 12억7500만원에 거래됐지만 
현재 호가는 13억8000만원부터 15억원까지 형성돼 있습니다.

반면 이 단지보다 더 많은 
통합재건축 가구 수 4200가구로 선도지구에 탈락한 
시범단지 삼성한신,한양 아파트는 고전하고 있습니다. 

시범 한양 전용 84㎡는 지난 10월 중순 15억8000만원에 팔렸다가 지금은 같은 평형 매물이 모두 1억원씩 떨어진 14억8000만원 호가로 나와 있습니다.

삼성한신과 한양은 시범단지 우성현대와 
차도 하나를 사이에 두고 맞붙어 있지만 
선도지구 당락에 따라 
확연히 다른 매매가격 흐름을 보이고 있습니다. 

호가를 두고 가격이 내려갔다고 판단하기엔 이를 수도 있지만 
선도지구 탈락지 주민들의 실망감이 큰 건 사실인데요.
대출규제 등 영향으로 
탈락지 가격 하락이 심화한 측면도 있습니다.

아직 호가 단계이지만 희비가 이처럼 엇갈리면서 
30여 년간 시장에서 받아들여졌던 
분당 아파트들의 가격 순위도 뒤바뀔 것으로 보여
실제 선도지구 지정 여파로 역세권에 대단지 아파트 가격이 
주변 아파트에 역전당할 가능성까지 나타나고 있습니다.

 

일산 강촌마을1단지 동아아파트

일산에서도 강촌마을 3단지 전용 101㎡는 
지난달 13일 7억원에 거래됐지만 
현재 호가는 7억4000만원으로 소폭 올랐습니다.

반면 일산의 경우 선도지구에서 탈락한 단지들이라도 
가격이 곤두박질치진 않고 있어 분당과 대비됩니다. 

강촌마을 3단지의 바로 옆단지이지만 
선도지구에서 탈락한 강촌마을 1,2단지는 
가격 내림세가 심하지 않고 오히려 일부 동에서는 
호가가 직전 거래액보다 오른 경우도 많습니다.

중동이나 평촌, 산본의 선도지구 선정지 가격도 
오름세를 타고 있습니다. 

부천시 원미구 중동 은하마을 주공1단지는 
지난 12일 전용 49㎡가 4억6000만원에 손바뀜해 
연중 최고가를 기록하기도 했습니다.

선도지구와 탈락지의 가격이 대체로 엇갈리지만 
1기 신도시 전반의 아파트값은 
부동산 시장 위축 와중에도 오르고 있습니다.

한국부동산원이 공개한 
12월 넷째주 아파트값 동향에 따르면 
경기도를 중심으로 수도권이 8개월 만에 내림세로 돌아섰지만 
1기 신도시가 속한 지역은 오름세를 유지하고 있습니다.

분당은 0.03% 올라 전주 상승률 0.01%보다 높았고, 
일산 동구도 그간 내림세를 멈추고 보합세를 기록했습니다. 
안양 동안구 평촌은 0.09%, 
부천 원미구(중동)는 0.03% 올랐고
산본 신도시가 속한 군포만 
주간 아파트값이 0.01% 하락했습니다.

전문가들은 앞으로 1기 신도시 아파트 가격 향방이 
기존 계획에 따른 재건축 진행 속도에 달려 있다고 봐서
애초 정부 계획대로 2027년 착공해 2030년부터 입주가 가능하다면 
1기 신도시 재건축 선도지구는 랜드마크 단지로서 
가격을 이끌고 신축 아파트답게 
큰 거주 가치를 지니게 된것이지만
이주 대책 지연 등으로 사업이 밀리는 등 
불확실성이 남아 있어 이 경우 선도지구뿐 아니라 
탈락지의 가격 흐름도 영향을 받게 될 것이라고 합니다.

 

노후계획도시 정비기본계획 승인

다행히도 경기도는 도시계획위원회 심의를 거쳐 
12월 30일 1기 신도시인 부천 중동과 
군포 산본의 노후계획도시 정비기본계획을 승인했습니다.

노후계획도시 특별법이 시행된 지난 4월 이후 8개월 만으로, 
통상 정비기본계획 수립과 승인까지 
2년이 걸리는데 비하면 빠른 속도라는 평입니다.

현행 재건축 등 정비사업 추진의 경우 
시군 단위의 기본계획 수립,정비계획수립,추진위원회,
조합인가,사업시행계획인가,관리처분계획인가,
착공,준공 등의 절차를 거쳐야 합니다.

앞서 노후계획도시 특별법 발효 전부터 
각 시는 기본계획용역 예산 편성 및 절차를 진행했으며 경기도는 지자체, 주민, 전문가들이 함께 사전 협의와 준비 절차를 진행했습니다.

특히 도는 기본계획 수립 초기 단계부터 
경기도 도시계획위원회 사전자문 및 
도시계획위원으로 구성된 노후계획도시 연구회를 통해 심의 가이드라인을 마련하고 
정비기본계획의 적정성과 완성도를 사전 검토해 
심의 소요 기간을 크게 단축했습니다.

한편,
도시계획위원회에서 함께 논의된 
성남 분당은 시 노후계획도시 조례 미비 등을 이유로 
조건부의결 됐는데 조건 이행 후 승인할 예정입니다.

 

1기신도시 토지거래허가구역 해제

1기신도시 재건축에 대한 소식이 또 있습니다.
경기도는 다섯개 1기 신도시 상가지역 17.28㎢를 
내년 1월 1일 자로 토지거래허가구역에서 해제합니다.

해당 구역은 성남시 분당구 분당신도시 일원 6.45㎢, 
고양시 일산동구 일산신도시 일원 4.48㎢, 
안양시 동안구 평촌신도시 일원 2.11㎢, 
군포시 산본동 산본신도시 일원 2.03㎢, 
부천시 원미구 중동신도시 일원 2.21㎢ 인데요

이들 구역은 1기 신도시 선도지구 공모과정에서 
상가 쪼개기 등 부동산투기 발생이 우려돼 
지난 7월 5일 토지거래허가구역으로 지정됐었죠.

지난달 정부가 선도지구 선정 결과를 발표하면서 
상가지역에 대한 토지거래허가구역 지정 사유가 없어졌다고 
도는 설명했습니다.

토지거래허가구역 해제에 따라 
해당 지자체장의 허가 없이 토지거래가 가능해지고, 
기존에 허가받아 취득한 토지의 이용 의무도 사라지게 됩니다.