강동구 신축 하락전환 이유는?

한국은행이 올 들어 두 번째로 금리를 인하했지만
지난주  서울 집값 상승폭은 오르지 않고 
전주 0.04%와 동일한 수준을 유지했습니다. 

최근 두 달 동안 상승폭은 꾸준히 둔화된 상태입니다.

하지만 서울 강동구 아파트 값이 
약 8개월 만에 하락 전환하며
전주보다 0.02% 떨어지며 하락 전환했습니다. 

강동구 집값 상승세가 멈춘 건 
보합세를 보인 지난 4월 셋째주 0.00% 이후 
약 8개월 만인데요.

강동구 구축, 비역세권 단지 위주로 급매물이 나오고
저가 매물 거래가 반영된 데 따른 결과로 설명됩니다. 

강동구는 강남3구 
강남,서초,송파로 넘어가기 전에 거주하는 
가장 대표적인 지역인데요.

강남3구는 거래량이 떨어져도 호가를 안 내리는데 반하여
강동구는 실수요자들이 주춤한 데 따른 
조정을 받는 것으로 보입니다.

반면 강남구는 0.12%로
여전히 0.1%대 상승폭을 보이고 있는데요

재건축과 신축 단지 위주로 
국지적 상승 거래가 있으면서도
대출 규제에 따른 매수 관망 심리로 
거래 소강상태와 혼조세를 보이며 
지난주와 같은 상승폭을 유지했습니다

 

강동구 하락거래 이유는?

강동구의 하락세 이유로
올림픽파크포레온 1만 2,000가구 입주가 본격화되면서 매물 증가와 함께 인근 지역의 가격 조정이 이뤄진 데다 대출 규제 영향을 받은 것으로 풀이됩니다.

하지만 강동구 부동산업계에서는
하락세를 체감할 수준은 아니다라고 입을 모았는데요

상속 등으로 매매를 빨리하실 분들이 
급매로 몇천 정도 내려 거래된 매물과
소규모 단지 중심의 가격 하락 가능성을 전했습니다.

 

고덕아르테온 시세

강동구에서 거래가가 빠진 단지 중
상일동 고덕아르테온 전용 114㎡  되며, 
직전 거래가 20억 9000만 원짜리 17층 대비 
5000만원 하락했습니다.

고덕아르테온은 지하철5호선 상일동역을 끼고 있고
1km 거리에는
JYP엔터테인먼트가 1만평방미터 유통판매시설용지를 
서울주택도시공사로부터 약 755억에 낙찰받아 
신사옥을 짓고 있는 고덕비지밸리가 있습니다.

고덕주공3단지를
4066세대 41개동 최고 34층으로 
2020년 재건축한 단지인데요
 
1081세대의 24평은 14억3천만원대
2676세대 34평형은 16억6천만원대
이번에 하락거래된 46평은 
5천만원 하락한 20억4천만원대입니다.

이번 하락거래는 320동 16층으로
명일근린공원이 바로 앞에 있어
공원뷰나 공원 접근성이 좋고
초등학교와 지하철 상일동역은 150m거리에 있습니다.

46평의 전고점은
2024년과 2021년에 있었는데요
21년은 부동산 대세 상승기로 
대부분의 최고가가 이때 터졌죠.
그러다가 올해7월 
21년 전고점과 같은 21억8천만원짜리 거래가 최고가로 남아있습니다.

 

24평

다른평수 시세 볼까요?
1081세대짜리 24평은
2021년의 최고가 14억3천만원대에서
22년 하락장에 10억대까지 4억이상 떨어졌다가
최근에 다시 고개를 들고 있는 분위기입니다.

집주인들의 호가도
13억9천에서 시작해 15억5천까지 부르며
대부분의 15억 매물이 많아
전고점까지 시세가 회복됐다고 여기는 분위기입니다.

2676세대로 대부분의 세대를 구성하는 34평은
22년에 전고점 19억8천만원까지 거래되며 
20억대까지 치솟핬다가
12억9960만원 약 13억까지 내려가 6억8천, 34% 하락해다가
등락의 중위 가격 16억6천에 시세 맞추고 있습니다.

매물호가는 최저 15억8천에서
최고 20억까지 내놓고 있어
24평형과 달리 몇몇 최고호가를 제외하면
전고점까지 매도의사를 내놓지는 못하고 있는 상황입니다.

 

고덕그라시움

강동에서 고덕아르테온의 라이벌 단지
고덕그라시움입니다.

5호선 상일동역을 끼고 있고 
명일근린공원 뷰가 나오는 동이 있는 
입지적으로 거의 비슷한 단지입니다.

4932세대 53개동 최고 35층으로
2019년 준공한 5년차 준신축인데요.

25평부터 펜트하우스 73평까지 12개 평형이 있지만
대형평수는 거래가 거의 없어 시세 없이 분양가만 있어
40평까지만 확인해 보겠습니다.

1964세대 25평형은 15억천만원대
762세대 30평은 16억9천만원대
1004세대 34평과 832세대 35평은 19억6천만원대
224세대 40평은 23억2천대입니다.

 

25평

25평형 최고가는 이삼년 전 부동산 상승기때가 아닌
올해 9월 15억8500만원입니다.
최저가는 2022년말 9억3천만원인데요.
2년동안 5억이 올라버렸습니다.

매도호가는 최저 14억3천 부르고 있고
최고호가는 16억5천만원으로
최고가를 넘는 호가를 내놓는걸로 봐선
상승세에 자신감을 보이고 있습니다.

34평 시세입니다.
최고가 올해 7월 20억천만원이고
최저가는 23년 12억2500만원입니다
1년도 안되는 기간동안 8억 상당 올랐습니다.
이 시기가 하락장의 정점을 지나고 
보합으로 넘어가던 시기인 만큼 거래사례가 고무적입니다.

매도호가는
최저 17억부터 최고 22억까지 부르고 있어
마찬가지로 시세 상승에 대한 자신감이 엿보이네요.

40평 최저가부터 최고가까지 올해 거래들입니다.
최고가 23억3천, 최저가 18억5천으로 5억여원 상승햇습니다.

최저호가 23억5천부터 최고호가 25억까지 
오늘의 최고가거래를 내일의 최저 매물로 시작합니다.

지금까지 서울에서 하락그래프가 시작되고 있지만
현장에서 인정하지 않고 있는 강동의 랜드마크 단지 
고덕아르테온, 고덕그라시움 둘러봤습니다.