1기신도시 선도지구 시세

 

수도권 노후아파트 13곳에서 3만5987가구를
1기신도시 정비사업 선도지구로 선정했습니다.

선도지구로 선정된 구역은
즉시 특별정비계획 수립에 착수해 
내년에 특별정비구역으로 지정됩니다. 

정부는 
오는 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 
2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 추진해
최소 8에서 10년 넘게 걸리는 재건축 과정을 최대한 앞당겨 
6년 안에 마무리 짓는게 목표입니다.

 

분당에서는

 

샛별마을의 동성·라이프·우방·삼부·현대빌라 
양지마을의 금호1·청구2·금호한양3·5·한양5·6·금호청구6단지
시범단지의 우성·현대·장안건영3단지 등 3개 구역과

선도지구 수준의 지원을 받는 목련마을 빌라 단지까지 합쳐 
1만2055가구를 선도지구로 지정했고

일산에서는 

백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을3·4·10·15단지,
강촌마을 3·5·7·8단지 등 3개 구역과

연립주택 단지인 정발마을 2·3단지까지 포함하면 
총 9174가구입니다.

 

평촌에서는

꿈마을의 금호·한신·라이프·현대, 
샘마을의 임광·우방·쌍용·대우·한양 

꿈마을의 우성·건영5·동아·건영3단지 등 3개 구역 
5460가구가 지정됐습니다.

 

공공기여, 기부채납, 추가분담금

하지만 이제부터 산적한 문제를 직시하자면
1기 신도시 단지들이 선도지구로 선정되기 위해 
추가 공공기여와 임대주택 비율을 최대한 높게 제안했고
용적률 상향에 따른 기부채납, 공공기여 문제를 두고 
지자체와 주민 간 갈등이 발생할 수 있습니다.

또한 용적률 상향으로 사업성에 따라
추가 분담금 문제가 변수로 작용할 가능성이 큽니다.

현재 재정비 기준 용적률은 분당 326% 일산 300% 
평촌 330% 산본 330% 중동 350%입니다. 

이주대책 문제도 있습니다. 
계획대로 2030년에 입주하려면 
선도지구 주민들은 2027년 이전에 이주해야 하는데
이주민 전용 단지나 주택을 추가 공급하지 않기로 하고
다음달 1기 신도시 재건축 이주대책을 별도로 발표할 예정입니다.

 

분당 선도지구 시세

그럼 이번에 선도지구로 지정된 분당신도시의 
최근 거래가액과 매물호가 둘러볼게요.

 

샛별마을

샛별마을 동성·라이프·우방·삼부·현대빌라는

분당선 수내역에서 1.2km거리로
도보17분이면 좀 거리감이 있지만 자전거로는 4분 걸립니다. 
길건너에는 분당중앙공원이 있고
초등학교는 단지안에 품고 있습니다.

네개단지 20평대 시세는 8억선이고
30평대는 12억선 형성하고 있는데요.
1992년에서 94년 사이 준공하여
총277세대로 최고 25층까지 지었습니다.
중앙공원쪽 단지는 용적률 211%, 
먼 단지는 144% 용적률을 갖고 있는데요

이는 향후 추가분담금 산정시
길건너의 현대빌라와 권리가액 가지고 잡음좀 생기겠습니다.
현대빌라는 용적률 85%의 압도적인 사업성이 기대되기 때문이죠.

우방아파트 23평은 22년 최고가 9억8500까지 거래되다가
요즘은 1억, 10%떨어진 8억8천에 거래되고 있습니다.
매물은 딱하나,
재건축 기대감에 10억5천 부르고 계십니다.

27평은 전고점보다도 오히려 2700올라
최근의 12억5천이 최고가 거래입니다.
매물도 12억짜리 두개인데,
집주인 확인이 지난 16일로 
선도지구 지정에 따라 매물을 거두거나 호가를 높일게 뻔하네요.

31평은 전고점 14억1500에서 1억2500 떨어진
12억9천이 최근가입니다.
매물 두개는 14억3천 부르고 있지만
이 물건도 지난달말 집주인 확인으로 곧 매물거두겠네요.

37평 최근거래는 13억7천, 호가는 15억과 15억5천 부르고
48평 최근거래는 16억5천에 호가는 16억3천과 18억입니다.

옆단지 샛별라이프는 우방에 비해 평단가가 조금 떨어지는데요.
22평 8억1300, 30평 10억2천,
31평 12억3250, 34평11억9천,
46평 14억5천이 최근거래가입니다.

매물 최고호가는 22평 8억9천, 30평 12억5천, 
31평 14억, 34평 13억2천, 45평 16억, 
54평 17억3천 부르고 있습니다. 

샛별삼부아파트입니다.
중앙공원 인접한 우방, 라이프보다
전 평형대 1억정도 빠진 금액입니다.
22평 7억1240, 27평은 최근 거래사례 없고,
32평 12억4500, 47평 16억5천입니다.

호가는 22평 10억, 27평 11억,
32평 14억대였다가 17억으로 팍 올렸고요.
47평 17억5천 부르고 있습니다.

동성아파트는 삼부와 같이 144% 용적률를 갖고있어
23평 거래가 빼면 대부분 비슷한 시세 형성했습니다.
매물도 마찬가지입니다.

선도지구 통합개발의 핵심단지
용적률 85%의 현대빌라는 66세대로
매물은 없는 상황으로 지난달 13억에 최고가 찍었습니다.

 

양지마을

금호1·청구2·금호한양3·5·한양5·6·금호청구6단지입니다.

수인분당선 수내역세권으로
중앙공원 반대쪽의 서현역세권에 같은 입지
시범단지 삼성한신과 한양이 
선도지구에서 탈락한거에 비해 대조적입니다.

또한 바로 아래블럭 파크타운도 선도지구 지정에 공을 들였지만
이번 선정에서 탈락했습니다.
대부분 분당 중심단지에서 선정되니 

한솔, 정든, 효자촌, 푸른, 장미, 탑마을 등 
선정에 소외된 지역의 불만도 제기됩니다.

양지마을의 20평대 시세는
6단지 금호청구가 10억6천, 한양이 9억6천으로
역세권 인접이 1억가량 고까이고

30평대 시세는
1단지 금호가 17억3천, 2단지 청구가 15억5천,
5단지 한양이 13억5천입니다.
5단지 한양은 13억5천은 직거래로 
올해 거래된 2건 중 다른거래는 2층이 15억5천 거래있었습니다.

30평대 시세는 18억5천대 호가를 부르고 있습니다.
15억대 거래되고 있는 시세에
호가를 3억이 넘게 올려부르고 있는
자신감 넘치는 양지마을 선도지구였습니다.

 

시범단지

 

우성·현대입니다.
분당 최고입지로 
기대를 한몸에 받았지만 탈락한 삼성한신, 한양 30평대는
15억8천, 16억7천에 거래되고 있지만
선정된 우성과 현대는 1억씩 빠진 14억7천 거래시세입니다.

매도호가는 16억 중반으로
선도지구지정을 홍보하며 시세보다 2억 올려 내놓고 있습니다.

선도지구지정으로 
호가가 2억 이상 오르고 있는 분당신도시였습니다.