집값 바닥론? 하락장에 오히려 신고가 나오는 마포

마포구 아파트값 회복세를 체감하고 있는데요.
거래가격이 낮은 순으로 매물들이 차례대로 소진되면서 
다시 상승세를 보이고 있는것 같습니다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 
3월 넷째 주 마포구 아파트값은 0.12% 올랐는데요.

15주 연속 하락세를 이어오다가 
3월 둘째 주 0.01% 오르며 반등에 성공하면서
이후 셋째주 보합세를 기록하고는 
이번 주 들어 상승폭이 확대된겁니다.

 

마포프레스티자이 전용84

지난 5일 염리동 마포프레스티자이 전용 84㎡가 
19억7000만원에 매매됐습니다.

이는 2020년 12월에 입주권으로 거래된 
최고가 20억원에 근접한 수준으로 
지난 1월 거래가격인 19억4000만원보다 
3000만원 상승한 금액입니다.

이번 19억7000만원짜리 거래는 
11동 25층으로 프레스티자이 단지의 전면부에 있어
최고20층짜리 앞단지 염리동상록아파트 너머로 보이는 뷰는
아마도 저멀리 여의도의 랜드마크 파크원이 보이는 
이런뷰이지 않을까요?

앞에 있는 상록아파트 최고층이 20층이기도 하지만
염리동은 남산줄기로 이어지는 경사도가
14~17% 정로로 하는 오르막길로 되어 있어
상대적으로 더 높은 입지에 있기도 하니 
앞동뷰는 확실히 아닐테죠.

 

경사도 14~17% 언덕길

하지만 뷰를 확보했다고 
경사도를 무시하기에는 아쉬운점이 많습니다.

언듯봐도 언덕이지만
단지내 도로변 상가 입구를 보면 
14~17% 경사도가 어느정도인지 실감이 나는데요.
옆호실과의 단차가 족히 50cm정도는 나는것 같죠?

이런 경사도에 의한 단차 구조는 
단지 여기저기에서 보이지만
이를 극복하기 위해 단지를 계단식으로 만들고
저층부에 수영장을 비롯한 각종 커뮤니티 시설을 
고급화해 단차의 단점을 극복하고 있습니다.

 

지하철 2,5,6호선 

마포 프레스티자이의 입지는
지하철 2호선, 5호선, 6호선으로 둘러쌓여 있는데요.

지하철2호선 이대역까지 370m,
5호선 애오개역까지 800m,
6호선 대흥역까지 800m 거리에 있고

단지 주변에 한서초, 숭문중, 숭문고등학교와 
서강대학교가 있습니다.

33평과 34평, 네이버부동산에 올라온 매물은
저층을 제외하고 19억5천만원부터 20억5천만원까지
1억의 차이를 두고 호가하고 있고

전세는 최저 10억7천만원짜리부터
11억5천만원까지 호가하고 있습니다.

2023년 1월 전저점을 기록하던 당시 이후
매매가와 전세가는 꾸준히 회복곡선을 그리며
1년여만에 22% 정도 회복해 
전고점의 수준에 다다르고 있습니다.

 

마포태영아파트 전용59

마포구에는 이 뿐만이 아니라
대흥동 태영아파트의 경우 
전용59㎡가 지난달 말 10억4700만원에 매매되고는 
12일 11억4000만원에 거래돼
한달새 1억원 가량 상승했습니다.

세월의 흔적이 묻어나는 마포태영은
1999년도에 입주한 25년차 단지인데요.

리모델링에 대한 방송에도 언급되며
새집에 대한 호재로 상승세를 이어갑니다.

반면에 30평대는 아직 저가 거래를 못 벗어나고 있는데요.
33평이 2022년 17억5천만원에 최고가 거래되고는
최근 10억천만원에 거래된걸로는 42%, 
7억4천만원 떨어진 상황입니다.

얼마전에 이루어진 거래라
아파트 커뮤니티방에는 특수거래라든지
등록 실수라며 사태 파악에 예민한 모습입니다.

그럴수도 있는게
아직 몇동인지도 안올라와 있고
불과 보름전에 13억7천,8천에 거래되어왔으니
믿기지 않는 상황이겠죠.

네이버부동산에는 개의치 않고
33평 저층마저 이보다 4억 올린 
14억에 최저호가가 나와있고
기준층 이상은 15억3천부터 17억5천까지 호가하고 있습니다.

하지만 지하철6호선 대흥역까지 300여m인 것 말고는
주변에 교통호재가 없고
한강까지는 가깝지만 앞에 마포래미안과 래미안리버웰이 있어
한강뷰를 가릴것으로 보이며 
중고등학교 학군이 좀 부족해 보이는 점에서

재건축 규제 완화로 
리모델링 추진하다가도 재건축으로 선회움직임이 있는 요즘
재건축이 불가능한걸 자인해 버린 마포태영으로서는
리모델링의 빠른 진행만이 답인 것 같습니다.  

 

한강밤섬자이 전용168

마포구에서는 신고가를 기록한 단지도 나오고 있습니다. 
마포구 하중동에 있는 한강밤섬자이 전용168㎡ 인데요.

31억5000만원에 매매되며 신고가를 새로 썼는데
이 단지의 직전 최고가는 지난 2020년 기록한 23억원입니다.

이번 최고가 168㎡는 전체 488세대 중 90세대로
대부분 대형평형이 자리하고 있는 단지인데요.

앞에 가리는거 없는 한강변에 있는만큼
한강뷰, 밤섬뷰, 여의도뷰가 예상됩니다.

이번 신고가 60평형의 매물시세는
한강밤섬자이로서는 입지적 강점이 한강뷰뿐인데
저층인 세대 28억 호가를 제외하면
중층이상은 32억부터 36억까지 호가하며
다시 한번 신고가를 노리고 있습니다.

2010년 입주한 14년차로 연식이 애매하여
재건축이나 리모델링을 기대할 수도 없고
용적률도 250%에 육박하는 25층짜리 고층이라
선뜻 30억대를 거래하기보다는

매물이 하나뿐이기는 하지만
그 반값인 16억에 전세로 살아보고 결정하는 것도 
나쁘지 않아 보입니다.

 

스트레스 DSR, 매도매수 줄다리기

전문가들은 전세가격 상승과 입주물량 감소가
아파트값 회복세에 영향을 미쳤다고 봤는데요.

서울 아파트값 하락폭이 크게 줄었는데, 
현재 전세 가격이 많이 올라 
매매가와 전세가의 갭 차이가 크지 않고 
올해 입주물량이 지난해에 비해 크게 축소됐기 때문으로 보입니다.

하지만, 정부의 스트레스 DSR 등 변수가 남아있어 
상승세가 유지될 지는 미지수입니다. 

아직은 매도자와 매수자 사이에 줄다리기가 지속되고 있어
스트레스 DSR 시행 이후 매물도 다소 쌓이고 있기 때문에 
시장 상황을 조금 더 지켜볼 필요는 있겠습니다.