계엄 시국이 1기신도시 재건축에 미치는 영향

비상계엄 사태로 대한민국이 요동치면서 
향후 부동산 시장에 미칠 여파,
특히 재건축이 가장 먼저 시작될 선도지구가 발표된 
1기 신도시 중심으로 걱정이 많습니다.

야당이 탄핵 절차에 돌입하는 등 
정치권 관심사가 탄핵 정국으로 쏠리면서
관련 입법이 속도를 못내게 되면
아무래도 사업 속도가 늦어지고 불확실성이 커질 것 같습니다

또한, 여당과 정부에서 드라이브를 걸었던 재건축 이슈가
정국 주도권이 야당으로 기울어지게 된다면
재건축이 물 건너갈 수도 있다는 우려도 있습니다.

야당이 재건축의 걸림돌로 꼽히는 
재건축 초과이익 환수제 폐지에 강경하게 반대하고 있는 데다가
최근 정부가 재건축,재개발 사업 절차를 
대폭 줄여주는 법안을 발의했지만 
국회에서 제대로 된 논의가 이뤄지지 않고 있기 때문입니다.

주택 공급 속도를 높이기 위해 
지난 팔팔 부동산 대책에서 재초환 폐지 방침을 밝혔는데,
야당은 올해 초 재초환 완화법이 시행된 지 9개월밖에 안 돼 
재초환법을 폐지할 수 없다는 입장입니다.

완화된 재초환법은 
재건축추진위원회 설립 승인일부터 준공 시점까지 
조합원 1인당 평균 이익이 8000만원을 넘는다면 
초과 금액의 10~50%를 재건축 부담금으로 내도록 하고 있는데
정부는 지속된 공사비 상승으로 
완화된 재초환에도 조합원 부담이 큰 경우가 많아 
아예 폐지하는 쪽으로 추진하고 있습니다.

이 밖에 조합 설립 후 
사업시행계획과 관리처분계획을 동시 처리하는 등 
정비사업을 3년 단축할 수 있는
재건축,재개발사업 촉진에 관한 특례법, 
재건축시 공공기여를 줄여주는 내용이 담긴 
도시 및 주거환경정비법 개정안 등이 발의돼 있지만 
국회 논의가 멈춰 있는 상황입니다. 

앞서 민주당은 준공 연한 30년을 넘긴 노후 단지는 
안전 진단 없이 재건축에 착수하도록 한 도정법
일명 재건축 패스트트랙 법안에는 찬성해 
국회 본회의를 통과했지만 
정비사업 규제를 완화하는 법안에는 부정적인 기류가 강합니다.

주택 공급불안은 더 커졌습니다. 
정부의 공공주택 공급정책도 사실상 올스톱 됐습니다. 
국토교통부는 예정됐던 
공공주택 공급 실적 및 공급계획 점검회의를 무기한 취소했고. 
환율이 불안해지면서 
원자잿값 등 공사비 상승 우려가 재점화됐습니다.

공공주택 공급계획은 불안한 상황으로
연말까지 공공주택 인허가 목표치인 
14만가구 승인을 완료할 계획으로 
이는 지난 10년간 연평균 실적의 두 배 가까운 물량입니다. 

 

산본 재건축 선도지구 시세

하지만 선도지구 발표에 흥이 아직 남아있는 1기신도시 중
산본신도시의 선도지구 시세 둘러볼게요.

산본동의 
자이백합, 삼성장미, 산본주공11단지 구역 2758가구입니다.

GTX C와 1호선, 4호선의 트리플역세권
금정역이 1.2km 거리에 있고
산본주공아파트 재건축 래미안하이어스에 접해 있습니다.

래미안하이어스는 25평 시세 7억8500
34평 시세 9억7700에 형성돼 있습니다.

 

자이백합 시세

자이백합은 536세대 8개동 최고 23층의
1993년 준공한 30년차 단지로
용적률 219%인데요.

산본신도시의 재건축 기준용적률 330% 범위내에서
270%까지 용적률 종상향한다면
전체 분양 연면적 21032평으로
평당 1577만원 예상합니다.

최근 시세는 
36평 378세대 6억4500이고
46평 158세대 7억750입니다.

36평이 시세 6억6천에서
25평을 재건축으로 받는다면 추가분담금 6천만원 들고
32평을 받는다면 1억7천만원
43평 받는다면 3억4천만원 추가분담금 소요됩니다.

46평 시세 7억3천에서
32평 배정시 추분 8천,
43평 배정시 2억5천,
52평 배정시 3억9천 추가분담금 들어갑니다.

36평 매도호가는 8억천만원,
46평 호가는 8억8천만원 부르고 있습니다.

 

삼성장미 시세

삼성장미아파트입니다.
822세대 12개동 최고24층으로
1993년 준공한 30년차 단지입니다.

용적률 220%에서 270%로 종상향하면
분양 연면적 33042평에
평당 1577만원 예상합니다.

37평 618세대 시세는 6억9350만원
48평은 204세대로 시세 7억1500만원입니다.

재건축하고 37평이 25평으로 배정받으려면
추가분담금 6천만원 예상하고
32평 받으려면 1억7천
43평 받으려면 3억4천 예상합니다.

48평이 32평 배정시 추분 7천
43평으로는 2억4천 추분
52평 배정은 3억8천 예상합니다.

37평 최고호가는 7억5천만원 부르고
48평은 7억9천짜리 최고호가입니다.

 

산본주공11단지 시세

산본주공11단지입니다.
1400세대 11개동 최고 15층으로
1991년 입주한 33년차 단지입니다.

용적률 183%에서 기대용적률 270%까지 올리면
32276평 분양해 평당 1538만원 예상합니다.

15평 시세는 3억750만원,
17평 시세는 3억6천,
21평은 4억1700만원
24평은 4억9천만원 정도에 거래되고 있습니다.

15평이 재건축으로 25평 배정되면
추가분담금 2억천만원 부담하고
32평이면 3억, 43평이면 4억3천만원 부담합니다.

17평에서 25평으로 옮기면 추가분담금 2억,
32평이면 2억8천, 43평으로는 4억2천입니다.

20평은 시세 4억2천에서 25평으로 갈아타면 1억7천부담
32평으로는 2억6천, 43평으로는 4억 필요합니다.

24평에서 25평으로는 1억3천,
32평으로는 2억4천, 
43평으로는 3억8천 추가분담금 예상합니다.

매도호가는 4억에서 5억5천까지 포진하고 있습니다.

 

한양, 동성, 극동 백두 시세

산본신도시에서 선도지구로 지정된
한양백두, 동성백두, 극동백두 구역 1862가구입니다.

지하철4호선 산본역까지는 1km남짓합니다.
수리산 자락에 궁내동의 초중고등학교가 다 있기도 합니다.
 
30평대 시세는 6억선이고 40평대 시세는 7억선입니다.

궁내동 선도지구는 
대부분이 30평대 이상의 대형평수가 주를 이루고 있는데요.

용적률을 270%까지 올리면 
일반분양가는 평당 1554만원 예상합니다.

30평대 매도호가는 최고 6억7천만원 부르고 있는데요.
실거래가에 비하면 오륙천 호가가 올라간 상황이네요.

지금까지 비상계엄령 이슈로 우려가 커지고 있는
1기신도시 재건축 선도지구로 지정된 
산본신도시 시세였습니다.