특별한 최고가가 끌고간 수정구 산성역포레스티아

한달동안 매우 많이 떨어진 거래가 수두룩한
성남시 수정구 산성역포레스티아 분위기봅니다.
전성기 때 18억을 상회하다가 
1년여만에 10억3천,10억4200,10억5천,11억,
저층,직거래도 아닌데 7,8억씩 떨어집니다.

최고가가 특이거래였던걸까요
아니면 여기에 무슨 악재가 터진걸까요?
중층이상, 때론 로얄층인데도 대거 하락한
포레스티아 단지정보부터 보고 갈게요.

 

산성역포레스티아

 
4089세대 39개동, 각 동 3층에서 28층까지 있습니다.
포레스티아의 지형적인 특성, 
고바위에 계단식으로 지어진 단지라
계단을 설치해야만 했는데 단차와 계단을 극복하기 위해서
3층짜리 테라스 동을 집어넣었네요.

원래 세대수 동까지만 봐도 대충 감오시겠지만
워낙 대단지라 단지 정보 쫌더 보고갈게요.
 
2020년 입주한 3년차 신축단지로 주차대수 총4998석으로 세대당 1.22대
한대는 무료주차,두대부턴 월주차비 내시겠네요.

249% 용적률에 현산,롯데,포스코 컨소로, 옛 신흥주공과 통보7차공원 결합한 재개발단지입니다.
대단지답게 23A,26A부터 34PC,34PB,34PD,37A까지
12개 평형이 있어 부지를 최대한 활용한 노력이 보입니다.

지하철8호선 산성역에 붙어있어 잠실역까지 15분이면 주파하고
좀 과장해서 앞동은 문열면 바로 지하철이지만
먼 동은 10분정도 걸어야하는데 
단차극복 계단이 있어 좀더 걸릴 수도 있습니다.

지하철 반대쪽에 신흥초등학교가 있어 
이동시간은 지하철과 반대라고 보시면 되는데
애기들 등굣길이 도로변 좁은 고바위길이라 좀 걱정되긴 합니다.

최고가 거래입니다.
118동 24층, 21년2월4일, 직거래 빼면 전후 12,13억, 많게는 14억대에
거래되던게 5,6억 높은 18억2500인데요

84T에서 T는 테라스네요.
118동에 24층 최고층이면  공원이랑 잠실,위례 시티뷰가 나올것 같네요. 
공원과 시티가 북서쪽에 있어 남동향 방 두개 뷰는 앞동뷰 밖에 없습니다. 
거실 한면 창에서도 앞동뷰가 나오고 
테라스의 북서쪽 한면과 북쪽 한면은 
영장근린공원과 잠실,위례 시티뷰가  나옵니다. 
테라스뷰는 아마도 이런 모습이겠죠. 

테라스 탑층은 특이거래라고 보고 21년말에 많이 팔린 14억대가 
일반적인 최고가라고 봐야 겠습니다.

언론에서 꼬집었듯이 하락이 큰건 맞지만 신흥푸르지오 7억빠졌네, 8억빠졌네 하며 
50%하락 반값아파트 하는 소리는 신뢰할수 없고 4억에서 5억대 하락으로, 
실제 전고점의 30%하락 수준이라고 봐도 무방하겠어요.

그럼 산성역포레스티아 요즘 분위기는 어떨까요?
분양권 거래 이루어지다가 18억짜리 테라스 거래있던 21년초
84형 평균매매가는 13억대, 전세가는 8억대로 갭 5억대였습니다.

13억대 거래가 쭉 유지되면서 조금씩 오르더니
22년초 14억대로 절정을 이루고
이후 대세 하락장이 조금 일찍 찾아온 포레스티아는
매매 4억 하락하여 10억클럽 탈퇴,
전세는 2억 하락하여 6억대 거래됩니다.
 
15억8천짜리 많이 보이고요 16억,17억,20억짜리도 많이 보이네요.
최고호가는 20억인데요.
네이버 부동산에만 올린 매매 매물이 568건입니다.
5천세대에 10% 매물로 나왔습니다.

국평 84타입 기준 전세와의 갭이 입주초기 5억대,
전세가율 50%에서 14억대로 상승기에 60%, 6억대로 벌어지다 
하락기에 10억대 매매되는 시기 4억대로 다시 전세가율 50%대로 떨어집니다.

올해3월 하락으로 인한 매매거래 실종당시 매매수요가 전세수요로 전환하면서  
전세가를 살짝 올려 갭이 3억대,60%까지 오르더니
이내 매매가 소폭상승하면서  전세일부가 매매로 전환하고 
마침 전세수요도 없는 6월이 됩니다.
전세가가 다시 하락하니 매매가를 다시 끌어당길 수도 있겠습니다. 

거기에 올해 10월 
길건너 바로앞에 산성역푸르지오자이 5천세대가 입주예정인데
거기 입주권도 이미 5억씩 하락한 마당에
매매,전세 수요도 그쪽으로 많이 쏠릴테니
산성역포레스티아의 하반기 전망이 밝지는 않습니다.

 

위례더힐

성남시이면서도 송파에 더 붙고싶은 남위례의 위례더힐55입니다.
여기도 5억가까이 떨어져 
국평 84타입 11억6천에 거래있습니다.

위례신도시의 외곽이기는 하지만 한때 16억 넘게 거래되었던 위례더힐의 하락원인은
송파구 시세의 영향이 크겠습니다.

지역적으로 우위인 송파구 잠실의 하락으로
그 배후지인 위례신도시의 송파권역은 더 떨어지고
더 멀어지는 성남시 수정구 권역의 하락은 더 클수 밖에 없었을 겁니다.

단지 뒤는 위례근린공원이 도보3분거리에 위례푸른초등학교가 있고
주요 상권인 위례중앙광장은 1km거리에 있어
편의시설 이용은 불편합니다.

 

34평을 선택한 다음 매매매물 조회합니다.
동일매물을 묶어 중복조회를 안할거고요
저층 11억5천부터 11억7천,12억,
최고호가는 14억5천까지 매물이 67개 있습니다.

갭차이 볼까요
입주초반 전세가율 60%대 갭2억으로 시작해서
매매가 상승으로 갭이 점점 벌어지면서
3억,4억,5억, 21년에는 최대갭 9억까지 
전세가율 40%로 벌어질만큼 매매가가 상승했습니다.
당시 16억4천으로 최고가였네요.
그러다 가격 빠지면서 갭4,5억대 
전세가율 4,50%로 떨어집니다.

작년말 10억대에서 올해초부터 조금씩 상승해
11억대까지 와서 전세가를 다시 끌어당길지 봐야겠지만
위례시세보다 중요한건 송파구 분위기일 것 같아요.

변수는 힐스테이트 이편한세상 문정입니다.
7,8월 중 분양을 앞두고 있는 1265세대 대단지로
후분양이어서 입주가 곧 내년6월입니다.

주변시세가 11억대로 분양가도 그 정도 예상해서
입지적 우위인 문정동 힐스이편한에 이목과 수요가
빨려들어가 위례더힐이 고전할 것으로 예상됩니다.

성남시 수정구에 대단지이면서 
크게 하락하여 언론에 관심좀 받았던 
산성역포레스티아,위례더힐55의 주변정보와
거래 분위기 돌아봤습니다.

목이 빠지게 상승소식을 기다리셨을 소유자 여러분께서는
아쉽지만 아직 상승여력보다는 
하락여력이 더 큰것 같다는 말씀 전해드리면서 마칩니다.