강북 대개조 사업, 강남 vs 강남 평단가 2배, 더 이상은 못 참는다

 

1970년부터 노화되고 있는 강북 일대

 

서울시가 강북권의 재건축,재개발 규제를 완화하고
첨단산업을 유치하겠다는 강북권 대개조 구상을 내놨습니다.

강북권은 노원,도봉 등의 동북권과
마포,서대문 등 서북권의 11개 자치구로 
서울시민의 43%인 448만명이 거주하고 있고
서울시내 30년 이상 된 노후주택의 46% 가량이 모여있지만

1970년대 강남 개발과 함께 
공공기관과 대기업이 한강이남으로 대거 옮기면서 
경제 활력이 쇠퇴하게 되었죠.   

이렇게 경제가 쇠퇴하게 되면서
당연 거주여건도 쇠퇴하여 
아파트 가격도 강남과 상당한 격차로 벌어지고 있습니다.

 

강남 아파트 vs 강북 아파트 평단가 2배 이상 차이나!

대표적인 강남지역인 강남구 평당 7천만원,
서초구 6천8백만원인데 비해
성북구 2천6백만원, 노원구 2천4백만으로
강남과 강북의 아파트 평단가는 2배가 됩니다.

 

강북일대 노원구 대표 재건축 단지-중계주공5단지

강북권의 대표적인 재건축 아파트 
노원구의 중계주공5단지는
강북의 대치동인 중계동학원가와
초중고등학교 학세권에
동북선 개통을 앞두고 있는 중계동 상급지 아파트죠.

하지만 재건축 기대감도 잠시
24평은 한때 8억대에 거래되던게
지금은 6억대로 떨어져
전고점보다 23%, 2억대 하락한 시세입니다.

중계주공5단지에서 가장 큰 평수인 31평은
12억대까지 거래되다가
요즘 시세는 9억대까지 떨어져
전고점 대비 22%, 마찬가지로 2억대 떨어진 시세입니다.

 

강남일대 서초구 반포자이

반면,
서초동의 준신축 반포자이아파트는
25평이 28억대에서 24억대로 
4억이 떨어져 절대값에서는 큰 금액이지만
하락률로 보자면 -14%로
중계동 아파트 하락률의 절반수준이죠.

3년전 부동상 극상승기때 동반상승하다가
모두가 하락장을 맞은후
정주여건이 좋은 강남일대는 회복에 탄력이 붙었지만
강북일대는 회복이 좀처럼 일어나지 않는 여건입니다.

모두가 강남에 집중된 인프라의 영향이겠죠.
서울시는 이런 한강 남북의 격차를 줄이겠다며
강북 전성시대 슬로건을 내겁니다.

 

강북 대개조 사업

 

상업지역 총량제 폐지

먼저 상업지역 총량제도를 폐지합니다.
상업지역 총량제는 2030년까지 지역별로 총량을 정하고, 그 범
위 안에서 상업지역을 지정하는 제도인데요.

기업 유치와 일자리 창출 등 
지역경제 활성화에 도움이 될 경우 상업시설 운영을 허용해 
현재의 2~3배까지 상업시설을 확대한다는 계획입니다.

상업지역은 도시의 상업 기능을 확대하기 위해 
비교적 고밀도의 개발이 허용되는 지역으로
현재 강북권 내 상업지역 면적은 519만 3000㎡로 
서울 상업지역의 20%에 불과합니다. 
서울 전체 면적에서 강북권 비중이 
40%에 달하는 것에 비하면 턱없이 작은 규모죠.

이렇게 확장되는 상업지역 확대를
창동차량기지 이전부지 등 창동상계 일대, 
신내차량기지 일대, 서울혁신파크 부지, 
수색차량기지, 상암DMC 일대 등
16개의 대규모 유휴 부지를 적극 활용합니다.

 

화이트사이트

특히 이 지역들에 균형발전사전협상제,
화이트사이트를 도입해 
기업들이 자유롭게 
개발용도와 규모를 정할 수 있도록 할 계획인데요.

화이트사이트는 싱가포르의 마리나베이샌즈처럼 
기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 
사업 시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 
허용하는 제도입니다.

해당 지역에 화이트사이트가 도입되면 
일자리 기업 유치가 의무화되는 대신 
최대 상업지역으로의 종상향, 
용적률 1.2배, 허용 용도 자율 제안이 적용되어 
최대 960%의 용적률로 건물을 지을 수 있고
공공기여율 상한선도 60%에서 50%로 낮춰 
사업자의 공공기여 부담을 줄일 수 있습니다.

건설경기가 안좋은 요즘 
업계에서 달려들만한 당근을 던져주고 있습니다.

화이트사이트를 통해 창동차량기지 이전 부지를 
바이오,정보통신기술 산업 클러스터로, 
인근의 NH농협 부지를 주거,판매 시설로 조성할 계획입니다.

천지개벽할 노원구 창동차량기지 주변에도
재건축 이슈가 있는 아파트들이 상당한데요.

 

창동역세권개발 수혜지-상계주공9단지

 

대표적으로는 상계주공9단지가 있습니다.
창동개발지에서는 한블럭 떨어져 있어
상업지역의 유동인구로 인한 번잡함을 피하되
쾌적한 주거환경을 기대할 수 있는 단지입니다.
또한 초중고등학교가 붙어 있어 학군도 양호합니다.

24평 시세는 6억9천만원, 7억원대를 호가하지만
상승기 한때는 8억에도 거래되다가
최근 하락장을 맞아 5억대까지 떨어지고는
약간 반등한 상황입니다.

과거 전고점과 비교하면 27%, 2억2천만원 떨어진 시세입니다.

이런 등락을 좌우한건 대세 상승, 하락경기도 있었지만
재건축 이슈의 희비도 있었죠.

한때 재건축 예비안전진단이 통과되었다며 
현수막까지 걸며 경축하였지만
이제는 추억으로 남게 되었습니다.

 

노후주택 재건축 규제완화

이번 강북대개조 사업에 
노후주택 정비방안도 포함했기 때문인데요.

노후단지에 대해 안전진단 없이 
재건축에 착수할 수 있도록 사업시행계획인가 전까지만 
안전진단을 시행하도록 하고
정비계획 입안절차와 신속통합자문을 병행해 
기존 신속통합기획보다 
사업기간을 1년가량 단축할 수 있게 됩니다.

용적률도 상향해 역세권을 준주거지역으로 종상향하고, 
공공기여는 기존 15%에서 10%로 축소합니다.
높은 용적률로 재건축이 불가했던 65개 단지, 
4만2000여 세대에 대해 용적률을 1.2배 상향합니다.

재개발 요건인 노후도도 
전체 건축물의 67%에서 60%로 완화하고
폭 6m 미만 소방도로를 확보하지 못한 
노후 저층주거지도 재개발 대상에 포함시킵니다. 

이로써 강북권내 개발가능지역은 
현재 286만㎡에서 800만㎡로 2.8배 이상 늘어나게 됩니다.

높이 제한을 받아온 자연경관,고도지구에 대해서도
산자락 모아타운으로 특화 정비를 실시하여
자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층, 20m까지, 
고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높일 수 있게 추진합니다.

선거를 앞둔 시점이기는 하지만
구체적인 향후 추진일정까지 제시하면서 
강북 개발에 힘쓰고 있는 서울시로서는
서울 균형발전과 강남북간의 자산가치 격차,
갈수록 노후화되고 있는 강북의 개발에
힘을 보태야하는 것도 필요한 강북의 현실입니다.