오피스텔 수익률 22개월째↑, 꼬박꼬박 월세는 우리집 집주인 왕서방에게

 

부동산 시장 침체로 매매값이 낮아진 데다
전세 보증금 미반환 사태로 
월세를 선호하는 세입자가 증가하고 있어 
소형 오피스텔 수익률 상승세가 이어지고 있습니다.

정부가 신축 소형 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 정책을 내놓아 
오피스텔 투자 매력이 커졌기 때문입니다.

오피스텔 수익률은 22개월째 상승중입니다.
수익률은 연간월세금액에서 매입금액을 나눈 값이죠.
지난 1월 수익률 5.27%를 기록하면서 2022년 3월 4.73% 이후 22개월 연속 상승하고 있습니다.

전국에서 대전의 오피스텔 수익률이 7.54%로 가장 높았습니다. 

세종은 6.30%, 광주 6.10% 등 지방 오피스텔도 6%를 웃돌고 있습니다.

수익률이 상승하는 이유는 
매매가격 하락 속에 월세 수요가 늘었기 때문이라는 분석인데요.

오피스텔 매매가격지수는 2022년 7월 -0.03%부터 
지난 1월 -0.14%까지 19개월 연속 내린반면
오피스텔 월세가격지수는 1월 전달보다 0.07% 상승하며 
8개월째 상승 곡선을 그리고 있습니다.

입지가 좋은 소형 오피스텔은 청약 시장에서도 인기를 끌며
서울 서대문구 영천동 경희궁 유보라 오피스텔은 전용면적 22㎡ 11실 모집에 999명이 몰려 
평균 90.8 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 
단지가 도심에 조성돼 임대 수요가 꾸준할 것이라는 기대에  청약자가 몰린 것으로 풀이됩니다.

1인 가구 증가도 도심 오피스텔 수요를 뒷받침하고 있습니다. 
2022년 1인 가구는 750만2350가구로, 
전체 가구의 34.5%에 달했는데
2030년에는 40%에 육박할 것으로 예상된다고 합니다.

 

정부의 혜택 제공 정책

정부가 각종 세제 혜택을 제공하는 
소형 신축 오피스텔 투자에도 관심이 커지고 있습니다.
정부는 1월 발표한 1.10 부동산 대책에서 
올해와 내년 준공하는 전용 60㎥ 이하 소형 신축 오피스텔, 
빌라 등을 살 때 취득세를 최대 50% 감면해주기로 했습니다.

취득세와 양도세, 종합부동산세를 산정할 때 
주택 수에서도 빼주는데요.
세제 혜택을 받기 위해선 매매가 기준 수도권은 6억원, 
지방은 3억원 이하 조건을 충족해야 합니다.

하지만 주의할 것이
월세 수익은 노릴만 하지만 시세차익에 있어서는 회의적입니다.
오피스텔 거래가 2022년 하반기 
월 1만 건 이하로 떨어진 이후 월 5000건 안팎을 유지하고 있어 

당분간 가격 반등을 기대하기는 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

 

외국인 집주인 증가

이렇게 월세 수익률 증가를 눈치챈 외국인이 
발빠르게 우리 부동산을 선점하고 있습니다.

외국인의 한국 주택 쇼핑이 늘고 있는 가운데 
지난해 외국인 집주인과 맺은 임대차 계약이 
사상 최대치를 기록한 것으로 나타났습니다. 
집주인은 외국인, 세입자는 한국인인 전월세 거래가 늘어나고 있는 것입니다.

작년 확정일자를 받은 임대차 계약 가운데 
임대인이 외국인인 사례가 1만7786건으로 집계돼며
2022년 1만7488건보다 소폭 늘어난 규모로 역대 최대치입니다.

임대인이 외국인인 임대차 계약 건수는 
2014년~2018년만 해도 7000~8000건대에 머물렀지만
2019년 1만건을 넘어섰고, 
2021년 1만2256건 등 매년 늘고 있는 상황입니다.

외국인의 임대차계약보다도 
부동산 매매는 매년 급증하는 추세입니다.

작년 6월 기준 외국인이 소유한 주택과 소유자는 
각각 8만7223가구, 8만1626명으로 
2022년 말과 비교해 각각 4.4%, 4.6% 증가했습니다.

국적별로 보면 
외국인이 소유한 주택의 절반 이상은 중국인이 4만7327가구로 전체의 54.3%를 차지했고
미국 2만469가구, 캐나다 5959가구, 대만 3286가구, 
호주 1801가구 등의 순으로 집계됐습니다. 
주택 유형별로 보면 중국인이 보유한 공동주택은 4만5406가구로 전년 말보다 5.5%, 

단독주택은 1921가구로 4.9% 증가했습니다.

 

외국인 집주인이 보증금을 안돌려 준다면

내국인과의 임대차보증금 미반환문제로도 골머리는 앓는 상황에
이렇게 외국인이 집주인이라면 
덜컥 더 복잡한 상황에 놓이지 않을까 걱정이 앞섭니다.

분쟁에 말이나 통하려나
연락두절이면 외국에 찾아갈수도 없고 꼭꼭 숨으면 어쩌나
소송을 제기하려면 국제소송을 준비해야 하는지

하지만 외국인을 대상으로 하는 
전세금 반환소송도 국내 법원에서 
내국인간의 소송과 같이 가능합니다.

또한 승소 했지만 임대인이 전세금 반환에 비협조적이라면 
국내에 소재한 부동산을 강제경매로 매각해 
보증금을 배당받을 수 있습니다.

다만, 외국인 임대인이 
소송 내용을 받아볼 수 있느냐가 문제인데
법원이 외국에 우편물을 송달하는 과정 때문에 
기간이 오래 걸릴 수 있는 단점은 있습니다만
이 기간은 내국인간의 소송보다는 6개월 가량입니다.

이렇게 해도 우편물이 송달되지 않는다면
법원 게시판이나 신문에 일정 기간 동안 게시함으로써 
송달한 것과 똑같은 효력을 발생시키는 공시송달로
소송의 전과정을 진행합니다.

건낸 보증금 증명서류만 제출된다면 거의 승소하죠.
그러나 소송에서 승소했지만 전세금 반환이 안 될 경우엔 
부동산 강제 경매를 통한 매각 대금으로 
보증금을 확보할 수 있습니다.

소송을 준비한다면 주의해야 할 것이
사전에 임대차 계약 해지 통보도 꼼꼼히 챙겨야 한다는겁니다.
보증금을 받기 위해선 보증금 반환의 전제가 되는 
임대차계약이 끝난다는 사실이 있어야 하니까요.

이런 해지 통보는 내용증명과 같이 공식적인 자료가 있으면 좋겠지만, 
여의치 않다면 카톡, 문자, 녹음내용의 녹취록도 증거 자료로 사용이 가능합니다.

여러모로 부동산에 관계된 이런저런 상황이
복잡하게 얽혀져 버린 세상입니다.