투입자본 1억대로 뚝 떨어진 동탄 아파트

LTV 70% 효과

전국에 규제지역은 서초,강남,송파,용산만 남았습니다.
비규제지역에서는 주택담보대출, LTV가 1주택자 기준으로 기존 40%에서 70%로 확대되었습니다.
같은 아파트를 사더라도 2년전 아파트값 최고치일때 LTV 40%이던 때와 지금의 하락장에 70%인 때는 자기자본이 많게는 수억 덜 필요하게 되죠.

모아놓은 돈이 없지만 이런 하락장에 내집마련을 계획하시면 담보대출 70% 이용해 보시죠.

 

동탄숲속마을 자연앤경남아너스빌 30평

화성시 능동, 동탄숲속마을 자연앤경남아너스빌입니다.
641세대 9개동 최고29층으로 2008년 준공한 15년차 단지입니다.
용적률 159%이면 나중에 재건축 사업도 가능하겠습니다. 

 

입지

주차는 세대당 1.22대면 부족한 감이 있지만 공사중인 인덕원동탄선 반송역과 능동역이 근처에 들어설 예정이라 지하철 이용하시죠

반송역에서 GTX와 SRT의 동탄역까지 한정거장이면 가고 위로는 영통,광교호수공원을 거쳐 안양 인덕원까지 연결하는 노선입니다.

단지주변에 한마음초,숲속초등학교가 있고 능동중, 능동고, 동탄고가 있으며 단지앞 사거리에는 학원,병의원,약국 등 
학원가와 상권이 부족함 없이 즐비해 있습니다.

30평형 현시세는 5억으로 2년전 6억4900만원이 최고가였는데요.

요즘같은 30평대 포베이 구조는 아니고 큰방이 뒤로 빠진 쓰리베이입니다.
특이할만한 점은 발코니를 두면으로 넓게돌려 배치해서 거실이나 방을 확장해 넓게 써도 되지만 실내정원이나 운동기구 배치를 위한 인테리어도 독특하게 잘 나올것 같습니다.

고층뷰입니다.
저멀리 동탄메타폴리스 야경이 앞에 막힘없이 뻥 뚫려있습니다.
801동부터 804동은 앞동이므로 앞에 가릴게 없어 당연 뻥뷰나오지만 뒷동 805동에서 809동은 29층으로 앞동 18층보다 열층 더 높아 뻥뷰나오는 세대도 많습니다.

 

시세

매도호가는 최저 4억8천부터 시작합니다.
7억8천짜리 다소 과한 매물을 제외하면 6억7천이 최고호가입니다.

최고가 6억4900만원일 당시 투기지역으로 LTV 40%가 맥시멈이니 자기자본 3억9000만원이 필요했다면 최근 시세는 5억이고 비규제지역 LTV 70% 반영하면 자기자본 1억5천만원으로 살 수 있습니다.

혹시 갭레버리지를 이용하신다면 전세호가 최저 3억3천부터 최고 3억8천까지이고 전세가율 67%, 갭 1억6천만원이니
참고하시고요.

주담대 받아 이자내며 1억5천을 쓰느냐.
전세끼고 이자는 없지만 역전세로 마음졸이는 1억6천을 쓰느냐는 잘 판단해보세요.

 

동탄숲속마을 자연앤경남아너스빌 30평 요약입니다.

초중고 인근 학군지, 
인동선 반송역, 능동역세권 풍부한 학원가와 상권,
전고점 6억4900만원 대비 23%, 1억4900만원 하락
최저매도매물 4억8천, 최저전세매물 3억3천,
전세가율 67%, 갭가격 1억6700만원
전고점 대비 자기자본 2억4천만원 감소

이번엔 2동탄 제일풍경채에듀앤파크입니다.

얼마전 분양한 동탄레이크파크 자연앤이편한세상 근처인데요.
당시 13만명이 청약해 평균 경쟁률 240대1, 민영아파트 37평 경쟁률은 천대일까지 기록했습니다.  

 

입지

2동탄의 최남단에 위치해 동탄에서도 소외된 남동탄이지만 용인반도체클러스터가 생기면서 누가봐도 필요해보이는 직선도로이니만큼 용인시에서도 도로망 정비용역을 발주한다하니 도로만 뚫리면 풍경채 입지가 반도체클러스터에서 동탄으로의 관문지가 될 수 있어 보입니다.

이런 제일풍경채 주변으로 서연초,서연중,서연고등학교가 가까이 있고 조금 먼 도보권으로 동탄호수공원이 있습니다.

호수공원에서는 루나쇼라 불리는 음악분수레이져쇼가 있어 남동탄의 랜드마크로 자리매김합니다.

초등생 자녀를 둔 가정에서  가장 걱정인 통학문제

단지 정문에서 왕복2차로 작은길 하나 건너에 서연초가 있어 이정도면 초품아라 할 수 있겠고 중고등학교는 장지체육공원을 건너 안전하게 등교할 수 있습니다.

풍경채는 624세대 9개동 최고 20층으로 2018년 입주한 5년차 준신축입니다.
24평과 31평 두개평형으로 모두 포베이로 구조를 뺐는데 31평형은 가변형벽체를 둬서 방하나를 더 넣을수도 있습니다.

장지체육공원쪽 3335동부터 3339동까지는 20층 앞동들은 17, 18층, 특히 3334동은 12층으로 앞동뷰 피하려는 노력이 보입니다. 

 

시세

31평은 현제 시세 5억6700만원입니다.
한때 최고가 7억2200만원이었지만 최고가 대비 21%인 1억5400만원 떨어졌습니다.

매매매물은 5억9천부터 6억5천까지 올라와 있고 전세매물은 3억5천짜리 딱 두개로 전세가율 53%, 갭가격 2억6700만원입니다.

최고가시절 7억220만원일 때 LTV 40%로는 자기자본 4억3천만원 필요했고 현시세 5억6750만원에 비규제지역 LTV 70%면 1억7천만원 필요합니다.
전세가율이 낮아 주담대 1억7천과 갭투자 2억6700만원의 괴리가 큽니다. 

2동탄 제일풍경채 에듀앤파크 31평 요약입니다.

서연초중고 인근 학군지, 다소 부족한 학원가와 상권,
전고점 7억2200만원 대비 21%, 1억5500만원 하락
최저매도매물 5억9천, 최저전세매물 3억5천,
전세가율 53%, 갭가격 2억6700만원
전고점 대비 자기자본 2억6천만원 감소

동탄 1,2에서 30평형 5억대 
자기자본 1억대 필요한 아파트단지였습니다.