3경기광주 워킹맘의 상급지 갈아타기

경기도 광주에서 남편은 판교, 저는 강남 출퇴근하는 초등생을 둔 영식 엄마 사연입니다.

지금 사는 곳이 단지는 너무 좋은데 주변에 인프라가 너무 부족하고 출퇴근 시간이 너무 많이 걸립니다.
그리고 자녀가 곧 중학교 입학도 해야하는데 가장 가까운 중학교 마저도 너무 멀리있어 걱정입니다.

광주안에서 중고등학교 가까운 곳이랑 인프라 괜찮은 곳으로 갈아탈지 타지역에서 새로 시작해야 할지 판단을 못하고 계십니다.

주변에 이런 고민으로 이사를 생각하는 경우가 많을겁니다.
출퇴근 문제, 통학문제,생활인프라 문제 가격상승은 아니더라도 조건만 된다면 지금보다 살기좋은 아파트를 찾는건 당연지사죠.

광주센트럴푸르지오 

33평에 살고있는 영식이네는 지금 시세가 4억5천만원인데요.
1,425세대 18개동 최고 20층으로 2018년에 입주한 5년차 단지입니다.
대중교통이 안좋아 자가이용은 필수이며 주차대수가 세대당 1.3대로 맞벌이 가정에서는 조금 부족합니다.
 
광주푸른초등학교가 길건널 필요도 없는 초품아이지만 중학교가 문제입니다.
가장 가까운 중학교는 경안천 건너에 있는 경안중학교인데 도보로는 어림도 없고 대중교통도 배차간격 긴 버스 갈아타서
17분 걸립니다.
자가용으로 매일 통학시킨다해도 삥돌아 8분이지만 출근시간에는 8분은 어림도 없습니다.
 
강남과 판교를 가는 도로는 성남으로 집중되어 출퇴근 러시아워에 하루 2시간 이상은 길에다 버리고요. 
 

시세

시세입니다.
전고점 최고가는 6억9천만원이었지만 최근시세는 27%, 1억9천만원 떨어져 4억5천만원대인데
매물은 4억7천만원부터 6억7천만원까지 호가하며 140여개 넘게 나와있습니다.
전세시세는 3억5천만원에 전세가율 70%, 갭가격 1억4천만원입니다. 
 

경기광주 부동산 시황

최근 광주시 아파트의 매전 가격흐름입니다.
광주는 아직 아파트 시장에서 주목받지 못하는 지역이므로 매매,전세시세 등락률, 공급물량, 미분양물량 등 각종 추이로 지역을 계속 사랑할지 다른데를 찾아 떠날지 판단해야겠습니다.

전국적 하락장에 동반하락하다가 8월달 일시 반등후 다시 하락흐름입니다.
인기지역 반등률과 지속성에 한참 못미치네요.

전세증감률은 8월 이후에도 소폭 상승세이지만 홍보효과, 신축아파트, 미실현 개발호재 등 
어떠한 이유에서건 상승한 매매가만큼 실거주 수요를 방증하는 전세가는 따라가지 못하여 오히려 거주 환경에 비해 고평가 되었다는 지표를 나타내고 있습니다. 
 

PIR

PIR이라고 불리는 소득 대비 주택구매지수도 평균 7.3년에 비해 높은 지수를 보여주며 고평가로 평가되고 있습니다.
 

전세가율

매매가와 전세가의 차이를 나타낸 전세가율 지표입니다.
전세가율이 높다는건 매매가와 전세가의 차이, 갭이 적다는 뜻인데요.
이는 갭투자자들이 접근할 수 있는 시장이니 해석에 주의를 요합니다.
전세가율 평균이 70.9%인데 광주는 67.5%로 조금 낮고 영식이네 집 광주센트럴푸르지오의 전세가율은 70%입니다.
 

공급량, 미분양 추이

광주에는 내년 입주물량이 5,207세대, 2025년엔 없다가 2026년 2,400여 세대 예정되 있으며 올해초 미분양 679세대에서 
많이 소진되어 지금은 거의 없습니다.
빌라, 다세대가 많은 지역이어서 신축 아파트에 대한 선호도가 높은걸 알 수 있습니다.
 

매물과 거래량

가장 중요한 매물량과 거래량입니다.
매물량은 계속 늘어나는 반면 거래량은 계속 줄어들어 매물이 누적해서 쌓이고 있습니다.
이는 전년도와 올해 상반기 늘어난 입주물량이 미분양으로 쌓이다가 미분양이 해소되면서 등기친 집주인들이 계속해서 매물을 던지는데 실거주든 투자목적이든 매수세가 안붙어 매물이 계속 쌓이고 있다는 지표입니다.

이렇게 영식이네 집, 광주센트럴푸르지오가 있는 경기 광주의 가격 추이, 전세가율, 입주물량, 미분양추이에 대해 알아봤습니다.

상승장에 건설사의 밀어내기 분양으로 한때 공급과잉, 미분양 증가가 있었지만 구축 아파트, 빌라, 다세대가 많은 광주에서
신축아파트에 대한 열망과 경강선으로 판교 접근이 개선된 점으로 인해 매수세가 붙었지만 그 불씨도 꺼져가고 있으며, 
아직 인허가 공급 물량까지 남아있는 마당에 매물도 쌓이는 어려운 부동산 시황을 보이고 있습니다.
 

용인시 수지구 벽산타운

영식이네는 4억5천만 가지고 갈아타기 시도해 보길 권합니다.
용인 수지구에서 찾아봅니다.
4억5천만원으로 중고등학교 학군지, 강남,판교 출퇴근 편의와 생활 인프라 개선을 모두 해소할 단지로 용인시 수지구 죽전동 수지벽산타운입니다.
 

입지

우선 가격,
33평 시세가 7억9천만원입니다.
단지에서 500m 내에 초중고 모두 있고 신분당선 동천역, 수인분당선 오리역도 있습니다. 

남편직장 판교까지 신분당선 동천역을 이용하여 31분
아내직장 강남까지 38분이면 갑니다.
자녀 통학, 출퇴근 이동시간이 획기적으로 줄어듭니다.
 
수지벽산은 4개 단지로 이뤄진 2,200세대 대단지 벽산아파트 타운입니다.
이중 1단지는 612세대 9개동으로 18층 단일층수 1997년 입주한 26년차 단지입니다.

단지주변으로 초중고와 지하철 두개 노선도 있지만 하나로마트, 홈플러스, 그 주변을 둘러싼 프라자 상가들로 상권도 활발합니다.
 

시세

가장중요한 시세
32평 매매매물은 8억2천부터 9억5천까지 부르고 있지만 최근 실거래가는 7억9천만원입니다.
영식이가 아직 초등학교 졸업이 좀 남았다면 전세는 5억대로 전세가율 62%, 갭3억이니 전세주고 광주집 팔아 남은 1억5천으로 잠시 월세 사는 것도 방법입니다.

현시세 7억9천만원에 매수한다면 용인시 수지구 비조정지역 LTV 70%로 2억3700만원 주택담보대출 받으면 대출금리 4.5%, 월 888,750원 이자부담입니다.

숲세권이지만 부족한 학군, 장시간 출퇴근길이던 광주 쌍령동에서 대출이자가 부담이지만
신분당선 역세권, 각종 마트, 초중고를 품었고 출퇴근 시간을 획기적으로 줄일 수 있는 용인시 수지구로 갈아타기였습니다.

영식이의 가정에 평화와 행복이 깃들기를 바랍니다.