서울시 김포유치로 한눈팔 때_각자도생 도봉구, 노원구 가성비 아파트

서울특별시장 김포시장 회동

오세훈 서울시장과 김병수 김포구청장이 김포시 서울 편입을 주제로 회동했습니다.
김포시장으로서는 총선을 앞두고 있는 시점에 서울지하철 5호선 연장을 김포시 제안 노선으로 끌고가려고 

오세훈 서울시장의 아픈 손가락 아라뱃길과 서울의 쓰레기 소각장 제4매립지 유치 가능성으로 손을 내밀었습니다.

김포의 서울편입을 찬성하는 시민들은 집값 상승, 서울시민으로서의 프라이드 등을 이유로 들고 있지만

정작 서울시민 중에 노원구와 도봉구 주민들은 경기도 끌어들여 서울부피 키우기 전에 강남,용산에 편향된 개발 계획을 
소외된 강북지역에도 늘려달라며

벽화만 그려넣지 말고 교통인프라, SOC 자본을 투입해주길 바라고 있습니다.
이런 편향된 서울시 개발로 강남과 부동산가격이 3배 이상 차이나고 갈수록 그 격차가 커지고 있다며 한숨 쉽니다.

 

도봉구 창동주공 18단지

각자도생으로 이런 노원구 도봉구에서 가격대비 입지 괜찮은 아파트 단지 찾아봅니다.

도봉구 창동에 창동주공18단지입니다.
910세대 13개동으로 5층짜리와 15층짜리 복합단지로 용적률 138%입니다. 
1988년 준공한 36년차이고요,

 

재건축 적합 용적률

용적률과 내용연수로 재건축의 기운이 느껴집니다.
거기다 주차대수 세대당 0.69대로 가로주차,이면주차,갓길주차, 각종 주차난이 예상되어 재건축에 더할나위 없는 조건입니다.
다만 15층짜리 동과 5층짜리 동들 사이에 대지지분 싸움으로  동의율 확보에 난항이 예상됩니다.

비슷한 예로,
수원시 영통구 매탄동의 매탄주공 4,5단지도 5층이하와 10층이상이 혼재되어 있어 저층부는 퇴거하여 철거를 준비하는 동안 고층부는 퇴거불응으로 재건축 추진에 난항을 겪다 얼마전 철거가 진행되고 있죠.

 

입지

다시 도봉구 창동으로 돌아와서 창동18단지 입지입니다.
초중학교는 길건널 필요도 없이 단지와 붙어 있습니다.
서울외국어고등학교는 길하나만 건너면 되는데 통학거리가 가깝다고 될 문제는 아니겠죠?

지하철1호선 녹천역도 단지와 붙어있을 정도로 가깝습니다.
중심가의 주상복합에 환승역까지 겸비한 역세권이었다면 아파트 단지와 지하철역사 연결할 정도입니다.
단지 양쪽으로는 캠핑장을 갖춘 초안산 생태공원과 중랑천 자전거길과 천변 산책로가 아주 가까이 있어 자연환경 여건도 아주 양호합니다.

 

창동역세권개발계획

사이트를 좀더 키워보겠습니다.

7호선 중계역이 1km 거리이지만 길이 좋아 도보로도 갈만합니다.

700m거리에는 창동역세권개발이 한창인 창동역이 있습니다.
창동역세권개발은 7호선 노원역까지 이어지는 복합환승센터, 창업문화 산업단지,
복합유통센터, 쇼핑위락단지 등을 조성해 GTX C노선이 창동역을 지나가게되면서 향상된 강남접근성을 무기로 강남수요 분산의 효과를 노립니다.  
700m거리에 이러한 개발호재라면 분명 영향받을 수 있는 입지입니다.

 

시세

단지 시세정보입니다.
13평,17평 90세대, 18평 270세대 등 8개 평형이 있지만 이중 180세대짜리 25평과 80세대짜리 30평형 시세볼게요.

25평형은 2021년에 최고가 7억4천만원 찍고 최근에는 6억천만원 거래로 전고점보다 18%, 1억3천만원 떨어진 시세입니다.
 요즘같으면 25평도 방삼화둘 뽑았을텐데 30년전에는 방두개, 화장실 하나로 만족해야 했습니다.
매물은 25평 6억5천만원짜리 매매거래 한건이고 전세매물은 아예없습니다.

22평,25평,26평으로 조건을 확장해봐도 매매매물은 총 4건만 나오고 전세매물은 역시 없네요.
28평 매물은 그나마 방이 세개라 6억8천까지 부르고 있습니다.

30평은 2021년 최고가 8억3천만원 거래이후 최근거래는 4억8천만원입니다.
1기신도시의 전형적인 정사각형 구조로 방삼에 화장실 하나입니다.
오래돼긴 했지만 인기가 좋아 30평 매매,전세 매물은 하나도 없습니다.

 

노원구 중계주공4단지

다음으로 노원구 중계동 중계주공4단지입니다.
690세대 5개동 최고 15층으로 1991년 준공한 33년차 단지입니다.
여기도 오래된 구축이라 세대당 0.65대로 험난한 주차가 예상됩니다.

 

입지

초등학교와 중학교는 단지와 붙어있고 고등학교는 5단지 건너서 청암고등학교가 있어 학군이 아주 양호한데 거기다 강북의 유명학원가 중계동 은행사거리가 400m 도보5분거리에 있습니다.

4호선 상계역은 300m 도보5분 거리이며 4호선을 이용해 노원역과 창동역을 이용한다면 창동역세권개발의 확장지역 노원역까지 개발수혜 예상됩니다.
물론 창동역 GTX C노선 이용도 가능하겠죠.

 

동북선 

여기에 단지바로 뒤에서 정차하는 동북선 불암산역이 고려대학교를 거쳐 왕십리로 통하여 중계동 학원가 학생들의 학구열을 불태워줄 것이며
불암산과 나비정원은 중계4단지에서 마치 뒷산, 뒷동산 같이 즐길수 있습니다.

 

시세

매물보겠습니다.
19평 180세대, 25평 270세대, 28평 120세대, 31평 120세대입니다.
그 중 세대수가 가장 많은 25평은 2022년에 8층이 7억8500만원으로 최고가 거래되고 최근에는 7층이 6억3250만원에 거래되 전고점보다 1억5200 떨어진 시세입니다.

매물은,

올수리 되었지만 탑층짜리가 6억3천만원을 호가하고 마찬가지로 올수리했지만 7층짜리가 6억8천만원으로 최고호가합니다.
전세매물은 하나도 없어 곧있으면 새학기 이사철인데 학군좋고 중계동 학원가 가까운 이 근방에 전세가 상승이 예상됩니다.

평면구조는 창동18단지와 같이 1기신도시즈음 지어진 아파트라 요즘같진 않고 방두개, 화장실 하나입니다.

28평은,
2020년에 7억6700만원에 15층이 최고가 거래되고는 최근에는 4억9천만원에 14층이 거래되었습니다.
하지만 직거래로 특이거래라 보면 올해 3월 10층의 7억 거래가 적정시세로 보입니다.
구조는 방세개 화장실 하나이고 매물은 최저 7억8천만원부터 최고 8억8천만원까지이고 전세 매물은 4억3천과 4억5천 두건 있습니다.

31평입니다.
2021년 14층이 10억4400만원에 최고가 찍고 올해 1월 10층이 7억5천만원에 거래되어 2억9400만원 떨어진 시세입니다.

30평대는 되어야 방삼화둘 나오네요.
전형적인 90년대 아파트 구조고요 평형타입만 있고 구조타입은 따로 없어 31평 구조는 다 이렇습니다.
30년 긴 세월동안 리모델링 한번 안한 집 없겠는데요.
거실과 작은방 확장하는 획일적인 리모델링 예상해 봅니다.

매도매물은 9억3천부터 9억5천까지 3개뿐이며 그 중 거실확장과 전체 특올수리된 10억5천만원짜리 한건있고 전세매물은 없습니다.

 

 

 

김포시를 서울특별시의 김포구로 만들기 위해 오세훈 서울시장과 김병수 김포시장이 회동하는 등
서울 강북지역 개발보다는 서울 확장에 힘쓸 때 나름 각자도생하고 있는 도봉구와 노원구에서 개발호재와 학군 좋은 아파트 단지 둘러봤습니다.