재건축 vs 리모델링_1기 신도시 특별법에 고민 더해진 산본 신도시

1기 신도시 특례법, 노후 계획도시 특례법이 이슈입니다.
 1기 신도시 주민들은 그동안 비새고 녹물나오는 수도관에 주차대란을 견디다 못한 궁여지책으로 리모델링을 추진 중이었습니다.

 

그러던 와중에 1기 신도시 특례법 연내통과 이슈가 나오면서 재건축과 리모델링 사이에서 저울질 하고 계신데요.

1기 계획도시인 산본신도시의 리모델링 추진단지를 보면 7단지 우륵아파트, 3단지 율곡아파트, 13단지 개나리아파트 등 
조합설립인가를 완료한 단지를 비롯해 교통영향평가 심의, 도시계획 경관심의를 마친 단지까지 꽤 많이 진행되고 있는 모습입니다.
작년에는 코로나 시국임에도 군포시장과 지역구 국회의원이 참석한 가운데 산본신도시의 18개 단지로 구성된 리모델링연합회까지 출범했습니다.

상당한 용적률로 인해 대지지분을 확보하지 못하고 선거 이슈가 될지 모르는 1기 신도시 특례법을 마냥 기다릴수만은 없습니다.

 

1기 신도시 리모델링 특례

이러한 용적률과 대지지분으로 사업성이 없을수 있는 신도시를 위해서 정부는 특례법에 리모델링 증축에 따른 세대수 증가를 기존 15%에서 21%까지 높여 사업성 확보를 뒷받침해 주려하고 있습니다. 

이런 분위기에서 산본신도시의 재건축이든 리모델링이든 가능한 20년 이상된 30평대 아파트 시세는 5~6억대를 보이고 있습니다.

반면, GTX와 지하철 1호선,4호선의 트리플 금정역 초역세권이기는 하지만 산본신도시 주거밀집지역과 철도로 단절되어 있고 공장부지에 접해있는  힐스테이트금정역은
비슷한 34평면적이 최고가는 14억4천만원까지 거래되었고 지금은 30% 4억4천만원 떨어졌다지만 아직도 10억대 시세를 보이고 있습니다.
신축이라는 이유로요.

5,6억 하는 산본 30평대 구축이 신축이된다면?

 

산본신도시 하락가 큰 3개 단지

산본신도시에서 최근 거래된 아파트 중 전고점에 비해 많이 떨어져 큰 하락률을 보이는 단지들 둘러봅니다.

당연 과거 상승기때보다 지금의 하락기에서는 전국 모든 아파트가 다 떨어지고 있지만 그 하락분위기가 아직 식지않고
아직도 하락 거래되고 있는 단지들입니다.

또한 1기 신도시에 관심이 가신다면 최근의 LTV 정책인 무주택자 70%,1주택이나 처분조건 2주택자 60%일 때와 전세갭투자일 때 필요한 자기자본도 같이 넣었습니다.

 

동백우성13단지 38평

최근 가장 많이 하락 거래한 동백우성 13단지 38평입니다.

여기는 624세대 15개동으로 15층짜리, 24층짜리가 섞여있고 1993년 준공한 30년차 단지입니다.
용적률 200% 넘긴 고층아파트라 리모델링 가능성 있어 보입니다.

먼저 학군과 입지를 보자면
단지와 길하나 건너에 곡란초등학교가 있고 옆단지 건너에는 곡란중학교가 있으며 좀 더 저멀리에는 산본고등학교가 있습니다.

GTX와 지하철1,4호선의 금정역이 600여m 거리에 있어 도보로 금정역가서 영등포,여의도,사당,강남으로 출퇴근하기 좋습니다.
단지에는 율동공원이 있어 자연환경도 양호합니다.

 

-30%, -242,000,000원

이 단지는 2021년8월에 호황기로 당시 14층이 7억9천만원에 최고가를 기록하였지만 지금은 30% 2억4200만원 떨어진
5억4800만원에 13층이 거래되었습니다.

네이버부동산에 올라온 38평 매물은 최저가가 5억8천만원부터 시작하여 7억까지 부르고 있고
최저 매물 5억8천만원짜리를 산다면 무주택자 LTV 70%면 자기자본 1억7400만원 필요하고 1주택 또는 처분조건 2주택자면 LTV 60%로 자기자본 2억3200만원 필요합니다.
단, 현재 5%대의 고금리와 추가 금리인상 감안하셔야 하고요. 

전세매물은 4억부터 4억5천까지 형성되었습니다.
이런 전세시세라면 전세가율 81%로 전세가는 오르는 추세이며 갭 9667만원을 실투자금으로 구입할 수 있겠습니다.

 

동백우성 13단지 요약

동백우성 13단지 38평은 30년차 624세대 노후단지로 초품아에 GTX 금정역세권이며 최근 전고점 대비 30%인 2억4200만원 하락했습니다.
최저매도매물은 5억8천짜리가 있고 최저전세매물은 4억짜리가 있으며

매수하려면 무주택자 1억7400만원, 전세끼고 사려면 9667만원 자기자본 필요하십니다.

 

세종주공 6단지 26평

다음 아파트 세종주공6단지 26평입니다.
1827세대 21개동을 가진 대단지로 15층부터 25층짜리 각동이 있고 1994년 준공한 29년차입니다.
25층 정도되니 용적률 226% 나와 여기도 리모델링이 답인것 같습니다.

신흥초와 도장중학교를 단지에 품은 아파트로 길건너에는 군포시립도서관도 있습니다.

지하철4호선 산본역 초역세권에 산본역 주변 상권이 상당히 크게 있습니다.
또 단지 양옆으로 도창공원과 중앙공원, 군포시민체육공원이 있어 자연환경도 아주 양호합니다.

 

-37%, -233,000,000원

2021년8월에 거래된 12층이 6억2700만원으로 최고가를 기록중이고 요즘에는 25층이 37% 2억3300만원 떨어진 3억9400만원에 거래되어 있습니다.

매도매물은 최저가 4억2천만원부터 4억9천,5억대에 나와있어
최저가 기준으로 무주택자 1억2600만원 1주택자 1억6800만원 자기자본 필요합니다.

전세매물은 1층짜리가 2억5천으로 최저매물이고 17층 정도 되는 탁트인 뷰가 3억으로 최고매물입니다.
전세가율은 76%로 갭차이가 9400만원이니 참고하시고요.

 

세종주공 6단지 요약

세종주공6단지 26평은 29년차 1827세대로 초중품아에 산본역세권이며 최근 전고점보다 37% 2억3300만원 하락한 
3억9400만원이 시세이고 최저 매도매물은 4억2천 최저 전세매물은 2억5천 나와 있습니다.
무주택자 대출로는 1억2600만원, 갭투자로는 9400만원 자기자본 필요합니다.

 

율곡주공3단지 23평

율곡주공 3단지 23평입니다.
2042세대 21개동으로 15층부터 25층까지이며 1994년 준공한 29년차 단지입니다.
역시 25층까지 올릴 정도여서 용적률 219%로 리모델링에 부합합니다.

입지볼까요?
화산초등학교는 길 건너에 흥진중과 흥진고는 단지에 품고있고
산본주공6단지와 산본역을 사이에 두고 반대쪽에 있어
상업입지는 비슷해 상권은 산본역 상업지역에 집중되어 있고 도창공원, 시립체육광장이 아주 가깝습니다.

 

-38%, -230,000,000원

2021년 8월에 7층이 5억9500만원에 최고가 거래되고 최근 9층이 3억6500만원에 거래돼 전고점 대비 38% 2억3천만원 빠진 시세입니다.

매도호가는 20층 탑층의 3억4500부터 18층의 5억3천까지 나와있고 최저매물 3억4500만원짜리 기준으로 무주택 담보시 자기자본 1억, 1주택 이상이면 1억3800 필요합니다.

전세매물은 2억천만원부터 2억4천만원까지 나와있어 전세가율 59% 갭1억5천만원에  전세끼고 매수할 수 있습니다.

 

율곡주공 3단지 요약

율곡주공3단지 23평은 29년차 2042세대 대단지로 초등학교는 길건너 가까이 중고등학교는 단지에서 품고있고 지하철4호선 산본역세권에 최저 매도매물 3억4500만원부터 전세매물은 2억천만원부터 올라와 있어 무주택 대출시 자기자본 1억
갭투자시 1억5천만원 필요하겠습니다.

 

1기 신도시 특례법이 화두인 요즘 재건축이냐 리모델링이냐 기로에 서다가 용적률과 대지지분 문제로 대부분 리모델링 사업을 추진하던 산본신도시에서 최근의 하락거래가가 높은 단지 둘러봤습니다.