서울 편입을 희망하는 구리시_3기 신도시 왕숙의 서울 관문, 토평에 1만8천 공급

 

형님 나두 서울!!!

김포의 운명은 어찌됩니까?
경기북도입니까?
서울시 김포구입니까?

정치권은 발빠르게 움직여 2025년부터 김포를 서울로 단계별 편입하겠답니다.

그런데, 봇물 터졌습니다.
하남시에서 서울시에 편입의지를 밝힙니다.
구리시에서 서울시에 편입의지를 밝힙니다.
너도나도 형님 나두나두 하고 있습니다.

그럼 당초에 서울이 김포를 땡긴 것은 서울의 메가시티가 이유입니다.

일본 도쿄 3700만,
중국 상하이 2400만,
중국 베이징 2100만,
인도 델리 3000만,
미국 뉴욕 8300만

2023년 7월 기준, 서울인구 950만명입니다.
서울은 주변의 경기도를 편입하여 주변국가들의 대도시처럼 거대한 수도를 만들고자 그 시작으로 김포부터 땡기고 있는겁니다.

그 다음은 구리가 되지 않을까 싶습니다.
구리는 서울에 딱달라붙어 서울의 왠만한 자치구 면적이니 끌어안기 좋은 입지입니다.

하지만 경의중앙선 하나밖에 없던 구리에 지하철 8호선도 들어오면서 서울접근성이 향상되는 마당에
구리시 토평지구에 한강뷰 되는 1만8천 세대 신규택지를 조성하는 마당에

구리시 당해 1순위 청약조건을 서울의 600만 청약통장과 함께 나누며 경쟁할 필요가 있을까요?
또 서울 투기지역 부동산 규제는 나누면서요.

그냥 남양주 왕숙3기 신도시의 서울 관문지 역할을 하면서 확장될 SOC 인프라 수혜지로 남는 것도 나쁘지 않아 보입니다.

경기도 동북부에서 서울의 관문지 구리,
최근 거래 중 전고점 대비 아직도 하락폭이 큰 단지들 둘러봅니다.

 

아름마을인창 삼성래미안 4단지 33평

구리시 최근 거래 중 하락폭이 가장 큰 단지는 아름마을인창 삼성래미안 4단지 33평입니다.

5층짜리부터 25층짜리까지 9개동으로 816세대입니다.
2000년대 준공한 23년차 단지로 단지 옆에 동인초와 동구중학교가 가깝고 내년 개통예정인 지하철 8호선 동구릉역이 
500여m 거리에 있습니다.

이 아파트는 2021년9월 10층이 7억9300만원에 거래되면서 최고가를 기록하고 최근에는 14층이 4억5천에 거래되어
43% 3억4300만원 떨어져 버렸습니다.

하지만 아직 과거 가격의 향수에 젖어 33평 최저매물은 1층짜리가 6억부터 있고 최고 호가는 7억8천만원입니다.
무주택 70% 담보대출 일으키면 최저호가 6억 기준으로 자기자본 1억8천 필요하고 1주택이나 처분조건 2주택이면
2억4천 필요합니다.

33평 전세매물은 없고 대동소이한 34평 전세매물도 딱 한개 저층이 4억에 나와 있습니다.

전세가율은 84%로 갭 7천만원이면 매수 가능하겠습니다.

 

인창주공2단지 33평

수도권 제1순환고속도로변의 인창주공 2단지 33평입니다.

17층에서 20층짜리 13개동 1229세대로 1997년 준공한 26년차 단지입니다.
경기도 우수아파트 머릿돌이 올려져 있습니다.

동구초등학교를 품은 초품아이고 외곽순환도로변의 동구하늘공원을 따라가면 인창중학교와 인창고등학교가 있습니다.

지하철8호선 동구릉역 예정지는 단지내 201동 같이 가까운 동에서는 200여m 밖에 안되어 역세권으로 봐도 되겠죠?
동구릉역에서는 잠실역까지 20분이면 갑니다.

2021년 8월에 거래된 33층 11층 8억이 최고가이고 최근 같은 11층이 36% 2억9천 빠진 5억천만원에 거래있었습니다.

네이버에 나온 매물은 33평 12층짜리가 최저가로 올라와 6억3천만원이고 최고호가는 7억5천만원입니다.

담보대출 70%면 자본금 1억8900만원 60%면 자본금 2억5200만원 들어가고
갭으로 취득하신다면 최저 3억8천부터 4억3천까지 매물이 있어 매매가 대비 전세금액이 67%입니다.
갭 1억6500만원이니 무주택 70% 대출일때와 필요자금이 비슷합니다.

전세가는 큰 변화가 없고 매매가가 뚝 떨어져 전세가율이 67% 보이고 있지만 내년 8호선 개통으로 잠실권 직장이면서 송파강동구에 자금이 부족한 수요가 몰리면서 전세가 상승이 예상됩니다.

 

갈매동 한라비발디 34평

구리시 갈매동 한라비발디 34평입니다.
2016년에 2층부터 29층까지 14개동을 올린 1075세대 7년차 단지입니다.

단지 200여m 거리에 산마루 초등학교, 갈매중학교와 700여m 거리에 갈매고등학교가 있고 경춘선 갈매역을 통해 6호선 신내역에서 갈아타면 동대문 신당, 약수, 이태원으로 갈 수 있습니다.

2021년 9월에 15층이 8억4800만원에 최고가 거래되고 얼마전 1층이 6억에 거래되어 전고점 보다 29%, 2억4800만원 빠졌습니다.

1층 거래라는 특수성은 있어 중층이라면 네이버 호가가 6억4500만원부터 있고 최고 호가는 9억짜리도 있습니다.

6억4500만원 중층 최저호가를 기준으로 무주택 70%면 자본금 1억9300만원 60%면 자본금 2억5800만원 필요합니다.
전세호가는 4억2천부터 4억6천까지 매물로 나와있어 전세가율 64%, 갭 2억6천만원 필요합니다.

 

토평동 한일베라체 26평

토평동 한일베라체 26평입니다.
토평동은 이번에 1만8천세대 택지공급 발표한 토평지구 최근접지역입니다.

2001년 준공한 22년차 단지로526세대 5개동에 최고 21층짜리 26평 단일아파트입니다.
용적률이 200은 안되서 향후 재건축 얘기 스물스물 나올만 합니다.

왜냐면 아파트 연식만 해결하면 입지가 너무 좋기 때문이죠.
단지를 둘러싸고 부양초,구리중,구리고등학교,토평초중고등학교가 있고 구리시립토평도서관이 있습니다.

또 지하철 8호선 연장 토평역이 200여m 거리에 있어 잠실권이며 토평역까지 가는길에는 스타벅스를 비롯한 상권과
시민의숲공원,장자호수공원도 있어 자연환경도 아주 좋습니다.
토평지구까지 들어선다면 입지 보강이 더 되겠죠?

토평동 한일베라체는 2021년10월에 11층이 9억에 최고가 거래되고는 최근 12층이 6억6천에 거래되면서 전고점 대비 26% 2억4천 떨어진 거래있었습니다.

5층 이하 저층을 제외한 매도매물은 19층짜리 매물이 최저호가로 6억9천만원이고 최고호가는 8억7천만원짜리 나와 있습니다.
 
무주택 대출은 자기자본 2억 60% 대출은 2억7600 준비하셔야 되고
전세매물은 3억3천부터 5억까지 부르고 있어 전세가율 53%, 갭3억 필요합니다.

 

3기 신도시 왕숙지구의 서울 관문지 구리시

1만8천세대 택지를 공급하는 구리시, 지하철 8호선이 내년 개통하면 잠실 20분내 도달하는 구리시, 김포 다음으로 
서울시가 되고 싶어하는 구리시 아파트의 최근 실거래가 분위기 살펴봤습니다.