재건축 발목잡는 상가 지분쪼개기와 알박기

통합 재건축을 거부해 흉물로 방치되어온
고덕주공6단지 상가가 문이 닫힌채 공실로 방치되면서
경매에서 감정가 126억원으로 시작했지만
사업성이 낮아 계속 유찰되더니
이보다 50억 원이나 내려간 헐값에 겨우 낙찰됐습니다.

이또한 3번의 유찰 끝에 
채권자인 대부업체가 70억 원에 매입하기로 한겁니다.
 

강동구 고덕동 고덕자이_고덕주공6단지 재건축 상가

이번에 상대적으로 저가에 낙찰된 고덕주공6단지 상가는
조합의 거듭된 협상 요구에도 상가 측이 무반응으로 일관하자 
2010년 상가 조합원을 제외한 채 
재건축조합 설립 인가를 받고 재건축을 추진한건데요.

이를 위해 조합 측은 법원에 토지 분할 소송을 냈고, 
2011년 8월 아파트 재건축 부지와 상가 부지가 분할됐습니다.

이후 지에스건설이 시공을 맡은 고덕주공6단지는 
1824세대 규모의 고덕자이로 탈바꿈했고, 
2021년 입주를 시작했습니다.
 

지금의 시세는 24평 6억8천,
32평 7억5천, 47평 9억원인데요.

조합과 상가 소유자간의 분쟁이 한창이던 2011년에는
32평 시세가 3억이었지만 
재건축에서 상가를 제외하고 입주한 2021년
8억6천까지 거래되면서
10년간 176%, 5억5천만원 상승한 결과가 나왔죠.

지금의 흉물로 방치된 상가입장에서는
2년전 176% 상승은 물론
지금의 129%, 4억 상승에 땅을 치고 후회하고 있겠죠. 

이 단지는 전면 동에 주상복합 형태로 상가가 들어서 있어
주민들로서는 상권이용에 전혀 불편함이 없겠지만

모두 문을 닫고 흉물로 방치된 상가 또한 
기대감을 가득안고 입주한 주민들로서도 
달가운 형상은 아니겠습니다.

정문의 4차선 도로변 1층 상가보다
고덕천변의 6차선 옆 코너이면서
주변에 오피스와 상권이 형성되어 있는 
지금의 공실흉물 상가자리에 
5층짜리 프라자 상가만 있었어도 입주민뿐 아니라 
주변 유동인구를 흡수할 수 있는 입지였는데 많이 아쉽습니다.
 

강동구 명일동 래미안 솔베뉴_삼익그린맨션1차 재건축 상

 

고덕자이뿐만 아니라 
상가 소유주와 아파트 소유주 간 분쟁으로 
상가를 제외한 분리 재건축을 진행한 단지들을
어렵지 않게 찾을 수 있습니다.

강동구 명일동 삼익그린맨션1차를 재건축한 
삼성물산 시공의 래미안 솔베뉴도 
2019년 입주를 시작한 신축 단지이지만, 
상가는 함께 재건축하지 않아 노후화된 상태입니다.

하지만 주변에 대단지의 배후세대가 즐비하고
강동구 제일의 학군이 형성되어 있어
고덕자이와 다르게 리모델링을 통해 
자구책으로 상가운영을 유지하고 있는 중입니다.

레미안솔배뉴 아파트 시세는
21평 10억, 25평 11억5500, 
32평 13억9500, 34평 15억3500입니다.

전체 1900세대 중 1136세대로 
가장 많은 세대를 구성하고 있는 25평은
입주당시인 2019년 7억5천에서
2022년 최고가 당시 91%, 
6억7천 상승한 14억4500까지 거래된적 있습니다.

지금은 전고점 14억4500보다 20%,
2억9천 빠진 11억5천만원대에 거래되는 추세입니다.
 

개포동 개포자이르네_개포시영재건축 상가

아파트와 통합 재건축 대신 
상가 부지만 따로 재건축을 완료한 곳도 있습니다. 

개포시영 아파트, 
지금의 개포래미안포레스트 안에 있던 
중심 상가만 따로 떼어내 근린생활시설 68실, 
아파트 28가구 규모의 주상복합단지 
개포자이르네가 지어졌습니다.

2013년 
상가에 대한 감정평가 결과가 씁쓸했던 상가 소유주들은
아파트와 분리재건축을 선택하게 되었는데요.

지금의 개포자이르네는
아파트 28세대 중 
21평18세대, 26평 6세대, 43평 2세대, 
48평 2세대로 구성되었습니다.

입주 2년차에 아직 실거래는 없고
21평 11억7천, 26평 17억, 43평 23억, 
48평 24억에 매물이 나와있어
개포시영의 원조 개포래미안포레스트에 비하면
가격이 조금은 낮게 형성되었습니다. 
 

둔촌 주공_올릭픽포레온 유치권

상가와 아파트간의 갈등의 대표적인 단지는
올해 말 입주를 앞둔 단군 이래 최대 재건축 단지 
올림픽파크포레온, 둔촌주공입니다.

포레온의 상가 문제는 
과거 둔촌주공 공사 중단 사태에서 
공사 재개의 발목을 잡은 일이었는데요.

둔촌주공은 상가 309개, 조합원 287명으로 구성됐었는데
시간이 흐르며 상가지분쪼개기로 
상가수보다 많은 530명이 되고 말았죠.

9명의 소유주가 있는 한 점포는
전용 50㎡ 규모 상가에 9명이 5㎡씩 쪼개기도 했습니다.

이렇게 작은 상가에 수많은 소유주가 얽혀있다보니
이해관계도 얽히고 섥혀 
무상지분율을 높이는 과정에서 조합원 지분을 뺀 
나머지 신축 상가 분양 수익을 가져가기로한 사업관리사에 
계약해지를 통보하자 
PM사가 상가건물에 대한 유치권행사를 하게되고
현대건설 등 시공사업단은 상가 유치권 문제가 해결되지 않으면
아파트에 대한 공사도 재개할 수 없다는 입장을 고수하면
수개월동안 공사가 멈쳐버렸던 사건이죠.

아직도 조합 내분과 상가분양 갈등으로 
올해11월 입주가 지연될 것이라는 우려가 커지고 있습니다.
 

반포동 반포한신 상가

 

서울 서초구 반포동에는 
둔촌주공의 전처를 밟는게 아닌가 
우려를 보이는 재건축 상가가 있습니다.
서울 서초구 반포한신 상가 아파트인데요.

반포한신 상가아파트는
아파트 2개동이 상가와 이어진 구조로
소유주는 아파트 40가구와 상가 118가구로 이뤄졌습니다.

상가아파트에서 구성한 편입추진단은 
반포주공1단지 1,2,4주구 재건축에 편입하기 위해
그동안 꾸준히 문을 두드려왔지만 
한신상가아파트가 정비계획에 들어가면 공사가 늦어지고
한달에 조합이 200억원씩 손해를 보게되기 때문인데요.

조합은 공문을 통해 
지난 22일부로 착공 승인을 받아 착공에 들어가게 돼 
사업추진 일정상 
한신상가아파트를 편입할 계획이 없다고 통보했습니다.

가뜩이나 추가분담금 증가로 사업성 떨어지는 재건축사업
상가지분 쪼개기 상황이 심각한 곳은 제한 지역을 지정하고
토지 분할을 제한해
투기적 행위를 제한하고 정비사업 지연을 방지해야 겠습니다