철도지하화 특별법 수혜지역(굿모닝파크는?)

2025년부터 철도 지하화 관련법이 시행됩니다. 
국토부도 45조원 규모의 사업을 추진한다는 내용을 발표한 상황인데요.

그동안 서울과 수도권 중심지를 관통하는 철도로 인해
소음과 먼지 발생, 
도심의 단절과 불균형 개발을 야기해 왔습니다.

총선 당시 전국 곳곳 후보들도 
철도 지하화를 공약으로 내세운 바 있었죠.

대표적으로 수원시의 경우 
민주당 후보들이 한 팀으로 
철도 지하화와 관련된 공동공약을 냈었습니다.

현재 이 후보들은 
3선 의원이 2명, 재선 1명으로 모두 당선됐습니다. 

철도 지화화 특별법과
곧 시행되는 22대 국회 수원 갑을병정의 역할이 
더욱 기대되는 요즘입니다.

 

지상철도 지하화 수원 구간은?

서울시의 경우 
서울시내 지상철도구간이 총100km에 이를만큼 광범위한데요.
수원시에서 추진하는 철도지하화 구간은

서울에서 출발하는 경부선, 
국철1호선이 안양,군포,의왕을 거쳐 지나가는 수원구간
성균관대역과 수원역, 세류역 사이가 됩니다.

해결해야 할 과제는 역시 사업비인데요.
장기간에 걸친 사업으로 
막대한 사업비용이 예상된다는 점입니다. 

지상철도 1km를 만드는 데 드는 순수 공사비는 
250억원가량으로 평가되는데, 
지하철도는 이보다 1.5배 많은 400억원에 이른다니
국철1호선의 수원구간 7.5km만해도 사업비는 3천억입니다.

거기다 전국 철도 및 고속도로 지하화 사업과 관련해
정부가 예상하는 비용은 65조원 수준입니다.

정부는 해당 사업을 위해 
공공기관 채권 발행을 통해 충당하겠다는데요.
이후 상부 개발에 따른 이익으로 
채권을 갚아나간다는 계획입니다.

사업이 장기화하면
개발 지역 인근 부동산 가격 급등 같은
부작용도 거론되고 있습니다. 

GTX 개통으로 부동산 시장이 들썩였던 사례를 보면
철도 지하화 사업은 10에서 30년에 걸쳐 진행될 전망인데 그동안 부동산 시장에 미칠 영향을 간과할 수 없다는 겁니다.

 

수원 지상철 화서역 인근 아파트 시세차이는?

지상철도로 단절되어 철도너머 저 동네와 
큰 폭의 가격 차이를 보이는 화서역볼까요?

화서역에는 스타필드수원이 오픈하면서
전국적인 관심을 받게되죠.
오픈일에는 수많은 인파와 차량으로 인해
재난문자까지 발송될 정도였죠. 

또 신분당선이 광교에서 서수원, 
호매실로 연장되면서 화서역을 정차하게 됩니다.

이런 화서역을 가운데 끼고 개발호재가 가격에 반영되고 있는 
화서역파크푸르지오가 있는가 하면 
지상철도 너머에 딱 대칭점에 있는 현대아파트는
연식의 차이도 있겠지만 화서역 호재가 딴세상 얘기입니다.

 

지상철로 좌우 가격차이 10억

두단지 입지,가격특성 볼까요?
먼저 화서역파크푸르지오입니다.
초중고가 단지에 가깝고 
경기도의료원 수원병원도 길건너에 있습니다.

스타필드 수원은 공원건너 100m거리에 있고
현재 전철1호선만 있지만 
앞으로 신분당선 개통될 화서역은 
도보 10분거리 700여m입니다.

이 단지의 국민평형은 한때 12억에 거래되다가
최근의 거래는 10억에서 11억에 팔리고 있습니다.

매도호가는 5층이하 저층을 제외하고
10억7천만원부터 14억5천만원까지 호가하지만
매물 평균가는 12억원 선입니다.

이에 반하여 전철건너 현대아파트 국민평형은
화서역파크푸르지오의 반값인 6억대를 형성하고 있는데요
2002년 준공한 23년차 연식으로 인한 차이가 있긴하지만
연식때문에 가격이 반값, 6억이나 싼건 아니겠죠.

현대아파트 뿐만아니라 이근처 30평대 가격은 모두 
5억에서 6억선에 머물러 있습니다.

현대아파트 입지볼까요?
화서역까지는 도보5분, 400여m이고
율천초중고등학교가 다리하나 건너에 있습니다.

이 아파트의 35평은
6억선에 거래되고 있는데
5층이하 저층을 제외한 매도호가가
6억8천,9천만원 수준입니다.

화서역파크푸르지오와 
꽃뫼양지마을현대의 40평대 가격차이는 더 벌어지며
푸르지오 42평 시세가 17억대인반면
현대 45평은 8억대로 10억 가까이 차이나네요.

 

지하화로 반등한 굿모닝파크

이렇게 철도, 도로를 지하에 집어넣으면서
단절된 두 도심을 연결한 사례로
분당과 판교의 굿모닝파크가 있습니다.

분당수서간 고속화도로 위에 덮개를 씌워
단절되었던 분당과 판교 1.9km 구간을 공원으로 연결했는데요.

분당 아름마을은 분당수서고속화도로와
탄천에 가로막혀 분당중심으로도 판교로도 접근성이 안좋았죠.
하지만 굿모닝파크가 완공되면서
판교 접근성이 크게 향상되어 부동산 가격도 상당히 상승하게 됩니다.

사례로 선경6단지는 32년차 370세대 구축의 소규모단지임에도
최근 31평 호가가 14억8천, 15억에 다다르고
지난 2월에 14억7천만원짜리 실거래도 있습니다.

GTX판교역 초역세권이라는 호재도 붙었기에
급상승의 여력이 다분했었죠.

GTX역과 거리가 있는 단지도 
굿모닝파크로 인한 맛을 보기는 마찬가지입니다.
아름마을1단지 건영아파트 37평은 
최근 13억에 실거래가 되면서 호가도 13억6천 정도 부르고 있습니다.

이외에도 굿모닝파크에 인접해 상승의 맛을 본 
아름마을 단지들은 많이 있습니다.

서울수도권을 비롯한 철도지하화와 
철도부지 통합개발에 관한 특별법이 의결되면서

막대한 사업비와 토지사용수익권에 대한 문제가 해결된다면
단절된 도심을 연결하고 토지활용도를 높여 
지역경제를 살리길 기대해봅니다.