재건축 조합원이 초고층을 거부하는 이유

압구정 건너편에 있는 
성수동 재개발 전략 정비구역의 한 아파트에서
조합원 투표가 있었습니다.

1안은 70층까지 짓자
2안은 49층까지만 짓자는 거였는데요.

조합원들은 어디다 표를 던졌을까요?
조합원들은 49층에 표를 던졌습니다.

높게 지어 지역의 랜드마크가 될 수있는데도
낮게 짓겠다고 스스로 결정을 한거죠

반포주공 1단지 1,2,4지구도 마찬가지였습니다.
서울시에서 35층 고도제한룰을 풀어줬는데도
초고층으로 안짓고 낮게 짓겠답니다.

이유는 결국엔 돈 때문인데요.

 

대공방어협조구역

 

그 동네에서 랜드마크라고 하면 가장 높은 건물일 겁니다.
우리는 잘 모르지만
이게 높이 올라가면 서울에는 대공방어협조구역으로 지정되어
가장 높은 건물 옥상에는 대공포를 설치해야 한답니다.

비행기에 쏴대는 대공포가 있는
이런 진지가 설치되 있을 수 있습니다.

이 비용이 만만치 않습니다.
주로 군인이 상주하는 대공포 기지는 상업용건물에 설치하고 
민간 건물에는 진지 정도만 만들어놓고 
상주하지는 않는다고 하는데
군인이 상주하는 빌딩에는 일종의 GOP처럼 되어 있겠죠?

 

군에서는 대공포만 가지고 와서 
진지 구축 부담은 건물주가 부담하는데
건축허가를 받을 때 기부채납이나 
무상사용임대를 받거나 하는 방식으로 부담시킵니다. 

포탄을 쏘면서 가해지는 하중에 무너지지 않도록
바닥 구조보강을 해야 하고
탄약창고도 만들어야 하고
군인들이 상주할 경우 운동도 해야지, 밥도 먹어야지 
어떤 경우에는 전용 엘리베이터도 만들어 달라고도 했답니다.

전용 엘리베이터는 있어야 하겠죠
출퇴근하고 학교 왔다갔다하는데 
총든 군인들이 같이 타면 서로 안녕하세요?

삼성동의 현대차 부지도
대공포진지를 관할하는 수방사에서 
105층으로 건물 올리면 
지대공 미사일 진지를 만들어야 한다고 했다는데요.

기존 105층에서 50층짜리 3개동으로 변경을 검토한다는 소문도 이 때문일까요?

대공포 진지를 만드는 부담이
주거용 건물에서도 몇십억 든다는데 
그 부담이 상당함에도
건축인허가의 조건이 기부채납이라 어쩔수 없다고 하네요.

그러면 여기서 생기는 의문이
그 건물 안 지었으면 대공작전은 못하는 건가요?

대공포 이사비용내라는데
국방부에서 내야지 왜 건물주에게 요구합니까?
또, 그냥 있던 건물에 있으면 될것을 
따라와서는 왜 기부채납을 요구합니까?  

여기에는 일응 수긍이 가기도 하는게
기존에 가장 높은 건물에 있다가
더 높은 건물이 생기면 그 건물이 사격각에 장애가 되어
이동할 수 밖에 없는 이유도 있겠네요.

대공포 올리는 비용과 거기서 먹고자는 비용 
너무 건축허가를 볼모로 과도한 민간의 부담을 지운다는 문제는 과거에도 계속 있어 왔습니다.

그래서 산이 많은 서울에서는 
산쪽으로 진지를 옮겨 민간의 부담을 줄이는 추세이기도 하답니다.

 

피난안전구역

초고층 건물은 30층을 넘어가면 두단계로 나뉩니다.
30층에서 49층까지는 준초고층 건축물
50층, 혹은 200m를 넘어가면 초고층 건축물로 분류되어
다른 규제가 적용됩니다.

50층을 넘어가면 30층마다 피난안전구역을 설치해야해서
한층을 싹 비워가며 소방안전시설을 설치하고
불나면 주민들이 임시로 모여 
구조를 기다리며 지낼수 있는 시설을 설치해야 합니다.

불이 났을 때 
30층 이상이면 그리로 대피하시고
그 이하는 땅으로 탈출하면 되는거죠.

피난안전구역 설치의 예외로 
피난계단을 설치하면 50층 이상이라도 
피난안전구역 설치를 면제해 줍니다.

피난계난이라고 별거 아닙니다.
흔히 비상계단이라고 하는 모든 아파트에 다 있는 그 계단입니다.

그럼 63빌딩에는 피난안전구역이 있을까요?
이 법은 2010년 해운대의 한 빌딩에서 불이 났을 때
그 이후 건축규제가 강화되면서 생긴법이라 
1985년에 지어진 63빌딩은 그 당시 법에는 없었죠.

이렇게 중간에 한층을 비워야 하는 손실때문에
사업성에 손실이 가니
조합원들이 초고층을 외면하는 이유입니다.

이런 규제는
초고층으로 가더라도 안전측면에서는 확실히 도움이 되겠지만
지진, 해일, 테러 등  관련 건축심사만 40여개가 추가되니
건축허가 받을 때 시간이 늘어질수록 비용이 증가하는 상황이
조합원들로써는 외면하고 싶었던 이유입니다.

최근 가뜩이나 건축비용 증가로 평당 팔백을 돌파했는데
초고층 이상 가면 40에서 50퍼센트 이상이 더 들어
평당 1100, 1200이 든다고 합니다.

 

빌딩풍

비용적인 측면 하나를 더 들자면
초고층은 위에서 누르는 힘도 있지만
옆에서 바람이 불면 흔들리는 힘이 엄청나 
건물강도가 중요하게 작용합니다.

그래서 기둥의 두께가 1X1에서 
초고층으로 가면 1X2로 된다고 합니다.

기둥을 아래만 두껍게 하고 위는 앏게 할 수가 없어
다 똑같이 두껍게 하려니까 
공간적으로 손실되는게 많고
콘크리트로 강도가 올라가면 올라갈수록 
기하급수적으로 비용이 올라가게 되어
40층 짓는거랑 80층 짓는걸 비교하면 
비용이 두배 정도 더 비싸다고 합니다.

 

엘리베이터

또 비용증가에 엘리베이터도 복병입니다
30층을 넘어가면 
의무적으로 엘리베이터를 2개 이상 만들어야하는데
29층짜리 아파트가 많은 이유는 1대로 가능하기 때문입니다.

60층 짜리면 두대면 될거 같지만
이동거리가 올라가는데  걸리는 시간이 두배로 늘어나고
내려가는 시간도 두배로 늘어나니
이론적으로는 네개가 있어야 합니다.
그래서 현실적으로 세개까지 설치하고 
초고속 승강기 하나를 설치하기도 합니다.

 

그런데 초고속은 단가도 많이 들고 
차지하는 면적도 넓다보니 기피하게 되는 겁니다.
의외로 건축비의 10%는 엘리베이터 때문에 생긴다고 합니다.

아파트를 지을때 가장 경제적인 층수가 30층 안팍이고
그 다음으로 높여도 49층까지인 이유가
그 층을 넘어서면 
안전진단, 대공포, 기둥도 두껍게 해야하고

층간 소음도 두껍게 할 수 있지만 
몇 센치 두껍게 하다가 
층층이 쌓여 맨 꼭대기까지 가면 한층은 그냥 날라가 버리니까
부담이 그냥 지을때보다 1.4~5배 정도 급격하게 늘어납니다.

그래도 예전에는 초고층건물이 있었는데
공사비가 너무 뛰니까 거기서 더 뛰면 힘들어진다며
가격이 확실히 올라간다는 보장이 없으면 앞으로는 안지을것 같습니다.

이러다 초고층 아파트들은 다 없어지겠네요.
재건축아파트가 되냐 안되느냐를 좌우하는 건축비와
남는 땅도 얼마없어 몸사리는 쪽이 많아지면
기존 초고층아파트들은 몸값이 더 높아지겠네요.

분당일산 등 1기신도시를 최대 70층까지 풀어준다는데
이렇게 규제를 풀어도 그렇게 올라가긴 힘들어보입니다.
요즘 건축비 많이 들어 난리인데
초고층은 더 많이 드니까요.

 행복한 고민이네요