더 이상 못 버티고 던지고 마는 서울 재건축

 
서울 노원구 대장으로 꼽히던 재건축 아파트 단지의 집값이  분담금 우려에 최대 절반 수준까지 떨어졌습니다. 

준공 30년 이상 된 아파트는 안전진단을 면제해 
곧장 재건축을 할 수 있도록 한 
정부의 1·10대책 발표에도 
재건축 시장은 아직도 죽쑤고 있는 분위기입니다.
 

강북 대표 재건축 상계주공5단지

상계주공5단지의 전용 31㎡는 
최근 4억6000만원에 실거래됐습니다. 
지난해 10월까지만 해도 
매매가가 5억원을 넘나들었던 것과 비교해도 큰 폭의 급락이지만, 지난 2021년 8월엔 8억원까지 거래가 이뤄졌던 것과 비교하면  반토막 수준입니다.

기존 지상 5층, 840가구였던 이 단지는 
재건축을 통해 최고 35층, 
996가구 신축 아파트로 지어질 예정이었는데
급등한 공사비로 가격 하락세를 보이고 있습니다. 

용적률 93%가 적용되는 저층 단지임에도, 
전용 84㎡에 들어가기 위해선 
가구당 5억원에 달하는 
추가 분담금을 부담해야 합니다.

결국 상계주공5단지 소유주들은 
작년 11월 전체 회의를 열고 
시공사 GS건설과의 시공 계약을 해지하기로
 결정했습니다. 

계약 해지를 통보받은 GS건설은 
12월 상계주공5단지 재건축 시행사와 정비사업위원장을 상대로 60억원대 손해배상소송을 냈습니다.

조합은 새로운 시공사를 찾아 
GS건설에 돈을 갚아주거나 
조합원 분담금을 각출하는 등 
자금 확보에 나서야 하는 상황입니다.
 
강남권 재건축 단지의 사정도 다르지 않습니다. 
서울 강남구 은마아파트 전용 76㎡는 
지난달 23억7000만원에 거래됐습니다. 

작년 9월만 하더라도 24억4000만원에 거래되며
전고점의 90%까지 가격이 상승했지만, 
넉 달 만에 7000만원이 하락해
호가는 22억원꺼지 떨어져 
고점 대비 4억원 이상 떨어진 상황입니다.
 

잠실 최상급지 잠실주공5단지

잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 
지난 1월 24일 23억7800만원에 거래됐는데, 
이는 약 일주일 전 거래가 24억800만원에 비해 
3000만원이 낮아진 가격입니다. 
작년말 24억7800만원과 비교하면 
거의 1억원이 빠졌습니다.
 

대한민국 최상급지 압구정 현대

강남구 압구정동 현대2차 전용 160㎡은 
지난달 중순 52억원에 팔렸습니다. 
직전 거래인 작년 7월 신고가 65억원보다
 13억원이 떨어진 겁니다. 

강남구 일원동 개포우성7차는 
작년 9월 21억원에 거래된 전용 84㎡가 
지난달 14억5000만원에 팔려
4개월새 7억원 가까이 급락했습니다.
 

공사비 증가로 재건축 회의론

정부의 주택 정비사업 활성화 대책보다 
분담금 폭탄에 더 민감하게 반응하며
재건축 사업단지마다 공사비 증액은 
관례처럼 이어지고 있습니다. 

 
다음 달께 착공 예정이던 
서초구 반포주공1단지 재건축의 경우 
시공사인 현대건설이 각종 원자잿값 상승과 
설계 변경 등으로 
건설 비용이 크게 증가했다며 
약 1조4000억원의 공사비 증액을 
요구한 것으로 알려졌는데요

2017년 처음 논의된 공사비 
2조6363억원2019년 5월 기준에서 
4조원 이상으로 공사비가 늘어나는 겁니다. 

서초구 신반포22차 재건축 조합과 
시공사인 현대엔지니어도 
지난 2017년 합의한 평당 약 500만원의 공사비를
 크게 올려  평당 1300만원선에서 협의 중입니다.
 

공사비 증가 대안, 용적률 상향

그렇다면 노후 아파트 재건축에는 
용적률 상향이 해법일 수 있는데요. 
용적률을 높여 새아파트를 많이 지어서
일반분양하는 만큼 조합의 분양수익이 많아지니
조합원들의 추가부담금이 줄어들기 때문입니다.

하지만 용적률 상향이 
만능이라고만도 할 수 없습니다.

역대급 최고용적률 아파트
작년 6월 동대문구 청량리 일대에 입주한 
청량리역 한양수자인 그라시엘입니다. 
최고 59층에 가구수는 1152가구나 되는 
대규모 주상복합아파트인데요.

주변 다세대, 대가구 주택들과 함께 서있는 자태가
빽빽하고 답답합니다.
용적률이 1000% 수준으로 너무 높기 때문레
일명 닭장아파트라 불립니다.
 

용적률 1,000%의 모습

건물 지을 땅에 건물의 연면적 비율이 
바로 용적률인데요
용도지역 중에서 주거지역에는
일반적으로 용적률이 100~300% 정도입니다. 

용적률 100% 미만인 과천주공10단지, 
159%인 래미안강남힐즈, 
254%인 신길파크자이를 보면
그래도 봐줄만한 정도죠.

상업지역에선 아파트 용적률을 
최고 1000% 이상으로 높여서 지을 수 있는데요. 

용적률 기준이 500~600% 정도여도 
이렇게 답답한데
용적률 1000%면 훨씬 더 높고 
빽빽하게 지을 수 있습니다.

청량리역 한양수자인 용적률은 991%로
청량리역 일대 상업지역마다
이런 초고용적률 아파트가 계속 생겨나고 있습니다.

작년 1월에는 
청량리역 해링턴 플레이스가 
용적률 998%에 입주했고, 
7월에는 청량리역 롯데캐슬 sky-L65가 
용적률 995%로 준공했습니다.

용적률이 높으면 같은 면적의 땅이더라도 
더 많은 주택을 지을 수 있다는 것이 최대 장점인데요

집 지을 땅은 모자라는데 
살고 싶은 사람은 많은 서울 같은 인기 지역에는 
이런 초고용적률 아파트가 거의 유일한 대안일테죠.

또다른 장점은 
그 지역 랜드마크가 될 수 있습니다.

재건축 재개발로 이런 아파트가 많이 들어서면서
낡았던 동네 분위기가 확 바뀌게 됩니다.

청량리역 인근 588번지 성매매 업소 집창촌과
낡은 단독주택, 빌라가 몰려있어 
서울의 비선호지역이었지만
이제는 청량리역 한양수자인 그라시엘 같은 
초고층 신축단지가가 많이 생겨
서울 동북권 핵심 주거지로 급부상했습니다.
 

하지만 용적률 상향의 또다른 문제점

그런데 초고용적률 아파트를 지으면 
부작용도 상당합니다. 
가장 큰 문제가 공사비가 많이 든다는건데요.

건물 하중을 견딜 수 있는 특수 공법이나 
자재가 필요하고, 
지하층도 그만큼 깊게 파야해서 
공사비가 거의 2배 이상으로 뛴다고 합니다.

튼튼하게 지어야하는 만큼 공사 기간도 확 늘어나
일반적인 아파트를 짓는데 평균 2년 정도 걸린다면
30층 이상 고층 아파트는 2년 6개월, 
50층 이상은 3년 4개월 정도가 걸린다고 하네요.

실제로 서울 서초구 반포주공1단지의 경우 
층수를 35층에서 49층으로 올리려는 시도 당시
사업비가 2000억원 더 들 것으로 추산돼
조합원 한명당 8700만원 정도를 더 내야하고
공사 기간도 1년 정도 더 걸린다고 했답니다.

부산 해운대에 2016년 분양했던 최고 84층, 
용적률 945%짜리 랜드마크 아파트 엘시티도 
당시 건축비가 평당 737만원 정도였는데
20층대 일반 아파트가 
300만~400만원이었던 것에 비해 
두 배 정도 비쌌습니다.

또한 이런 초고용적률의 닭장 아파트가 
도시 미관을 망치고 주거 쾌적성도 
떨어뜨린다는 점입니다.

이런 건물이 들어서면
도로, 버스노선, 지하철노선, 학교 등 
각종 인프라를 구축해놨는데, 
너무 많은 인구를 수용하는 
초고용적률 아파트 때문에 
이런 계획이 깨지면서 교통혼잡이나
 학급과밀, 일조권 침해 등 
여러가지 부작용들이 발생한다고 합니다. 

지금도 청량리 일대에선 
출퇴근시간마다 길이 너무 막히는 등 
부작용이 슬슬 드러나기 시작했습니다.

이 밖에도 엘리베이터가 고장난다거나
화재나 지진 등 재난상황에 대피가 어려운 점, 
빌딩풍 현상이 발생하면 건물 유리창이 깨지고 
자동차가 뒤집혀 인명 피해를 부를 수도 있다는 점 등

여러가지 부작용을 무시할 수도 없습니다.