2천 세대 단지내 상가 적정 입찰가는 2억6천입니다. (수원 23타경3215) 화성 신동탄SK뷰파크

지난 부동산 호경기에 그나마 안전 자산이라는 아파트에  이러저러한 다양하고 촘촘한 규제가 가해지면서 늘어난 유동성을 해소할데가 없어 지산,상가, 공시지가 1억 아래의 부동산에 몰리던 때가 있었습니다.

무리한 대출로 취득한 부동산들이 늘어나는 대출금리에 짖눌려 더 이상은 버틸 수 없었고 경기침체로 공실이 쌓이면서
대출이자를 내지못해 경매시장에 던져지는 양이 늘어나고 있는데요.

부동산 침체기이기에 이러한 경매물건의 낙찰가율도 많이 떨어지며 유찰을 거듭하는 시점에 싼 가격에 입지가 괜찮은 부동산만 취득할 수 있다면 월세 받으면서 대출이자 치루다가 나중에 시세차익까지 볼 수 있지 않을까요?
 
단지내 상가가 경매물건에 올라와 있어 배후수요와 입지, 수익률, 적정입찰가는 얼마인지 알아보겠습니다. 

 

화성시 반월동 신동탄SK뷰파크 2천세대 단지내 11평짜리 상가 경매물건입니다.

화성시 반월동 단지내 상가 11평짜리입니다.
전체조회수가 1100건으로 지방 단지내 상가치고 상당한 관심들이 있는 물건입니다.

건물면적 11평이면 단지내 상가에서 편의점,부동산,미용실,크린토피아, 분식점 등 할만한 사이즈입니다.
해당 상가분포도와 단지인구규모, 주변 유동인구의 인구구성을 알아봐야 경매물건에 임차구성이 잘 될지 어떤 종류의 영업이 가능성 있는지 판단이 섭니다.

경매물건 소재지는 화성시 반월동의 신동탄SK뷰 단지내 상가로 아파트 2천세대입니다.

뒤쪽으로 삼성전자 기흥캠퍼스가 있지만 물건지 반대쪽에 있어 동선상 전혀 무관한 배후수요이고 물건지 아파트 2천세대와 길건너 반월중고등학교 학생들을 대상으로 한 업종이 괜찮아 보입니다.
학교정문 쪽 말고는 모두 논바닥이라 학생들 동선은 이쪽 밖에 없기 때문입니다.

또한 학교 정문과 횡단보도 물건지 위치가 학생들의 등하교길 시선에 들어오는 위치이고 2층은 모두 수학,영어학원으로 꽉 차 1층 일부에도 학원이 들어서 있습니다.

배후세대 2천에, 인근 단지의 중고등학생 및 학부모를 일부포함한 유동인구 2층의 학원생들을 염두한 업종으로 물색하기 위해 단지내 상가분포를 보겠습니다.

학교 반대쪽 정문상가에는 부동산, 편의점, 학원, 네일아트, 세탁소가 있고 학교 쪽 후문 상가에는 학원,치킨집,커피집,무아,미장원,선술집2개, 편의점,부동산이 있습니다.

 

배당요구 하였지만 대항력과 최우선변제권 없는 임차인입니다.

무아는 지금 경매대상물건인데 대항력은 없지만 2천에 110짜리 월세내고 계시고 배당요구 종기이전에 배당요구도 하셨습니다.

하지만 환산보증금이 1억3천이신데 상임법상 보증금을 초과하셔서 배당받지는 못하십니다.
계속 임차의 여지가 있는지 향후 세입자와 협의가 필요한 사항입니다.

만약 털고 나가신다면 혹시 투다리에서 주간에 분식까지 팔고 있지 않다면 분식집 괜찮아 보입니다.
반경 500m내에 학생들이 즐겨찾을만한 분식집이 없고 학교에 학원에 학업에 지친 학생들과 육아에 지친 학부모들의 허기를 달래줄 떡볶이,오뎅,튀김집이 없습니다.
배달을 위한 라이더 주차공간도 확보가 되었고 학생들에게 회상될 학창시절 추억의 분식집이 될 수도 있습니다.

감정시점 올해 4월 기준으로 감정가 519,000,000원입니다.
2020년에 6억7천만원에 거래된 사례로 이번 경매물건 감정가 정했는데요.
그땐 그때고 요즘 소유자들이 실제 내놓고 있는 금액 보겠습니다.

3억5천만원짜리 입니다.
호프성업중이라니 이 라인에 호프 두개중 하나겠죠?
양 사이드도 아닌 것이 경매물건과 멀지 않은 비슷한 입지에 월세도 비슷한 수준입니다.

월세매물은 특정할만한 자료는 없지만 북서향인걸로 봐선 이쪽 후문 상가인것 같습니다.
정문상가는 북동향이기 때문이죠.
이렇게 비슷한 컨디션에 나온 유일한 월세매물은 2천에 120으로 막상가보면 네고의 여지는 있겠죠

 

수익률 6% 수준을 위한 취득가와 월세는?

감정가,매물시세,월세시세로 적정입찰가 보겠습니다.
감정가 5억1900만원에 최저입찰가 2억5400만원입니다.
매물시세는 3억5천짜리와 월세매물은 보증금 2천에 120만원짜리 있습니다.
매물로만 보면 수익률 4.36%로 우리가 바라는 수익률에는 못미칩니다.
경매는 싸게 사는게 꽃이죠.
향후 매도차익까지 보기 위해서는 수익률을 올려야 겠습니다.
수익률 6%선이면 만족할만하니 월세를 올리거나 취득가를 내려야할텐데요.

취득가를 내리는 방법으로 수익률 6%를 취한다면 2억6천에 취득해 월세 2천에 120으로 수익률 6% 달성할 수 있고
월세를 올리는 방법으로 수익률 6%를 달성하려면 취득가 3억5천일 때 월세 2천에 175는 잡아야 6% 나옵니다.
하지만 이미 거래된 시세와 매물이 떡하니 110선에서 나와 있는데 175에 계약할 임차인 있을까요?

비싸게 사서 공실될 위험보다는 싸게 입찰해서 패찰한다면 내께 아니구나 해야죠.
무리한 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

 

적정 입찰가는 260,000,000원입니다.

이로써 화성시 반월동 11평짜리 상가경매물건은 최저가 254,310,000원으로 시작하는 11월 30일 3차 입찰기일에 입찰가 2억6천만원을 써서 월세 매물로 내놓은 월 120만원까지는 아니지만 현제 월세시세 110만원까지 희망하면서 수익률 6% 또는 그 약간 아래 수익률을 기대해보는 물건이었습니다.