수익률 14%짜리 1,000세대 단지내 상가경매_2천8백

대구김천지원 2023타경414

천세대 단지내 상가 10평짜리가 2천만원대까지 유찰되었습니다.
점유 임차인은 대항력도 없습니다.

경북 구미시 옥계에덴아파트 단지내 상가인데요.
8천4백만원에 감정해서 계속 유찰되더니 34%까지 저감되어 12월15일에 최저입찰가 2천8백부터 시작합니다.

현황서상 지금 점유하고 계신분은 쿨호프로 영업하시는 강사장님인데요.
상가의 전입신고 사업자등록일은 2013년이지만 김천축협이 가지고 있는 말소기준권리가 2011년이므로 강사장님은 대항력이 없습니다.
낙찰자가 신경쓸 부분은 아니지만 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않아 소액상가임차인 최우선변제로 
배당받을 것도 없습니다.

하지만 배당요구를 하지 않으셨다는건 보증금을 버리겠다는게 아니죠.
가게 빼려면 보증금을 받아야 나가죠.
계속 영업하시겠다는 의미일 수도 있고요.

그런데 현황상 보증금이 없다는건 받고 나갈게 없으니 상가주인 바뀌면 그냥 훌훌털고 나갈수도 있다는겁니다.
이러나 저라나 낙찰자가 인수할 것도 없고 명도할 것도 없는 물건입니다.

 

천세대 배후세대를 갖춘 10평짜리 단지내 상가입니다.

경매물건의 입지 보겠습니다.
뒤로 옥계에덴아파트 천세대 길건너 대동한마음타운 690세대 대백타운 730세대, 옥계동화타운 570세대 총 1990세대가 있지만 길건너 아파트는 그들만의 동선에 그들만의 단지내 상가에 상권이 형성되어 옥계에덴 1000세대만 배후세대입니다.

하지만 에덴아파트 동문에 셋길이 있어 물건지 상권은 학원,약국 등 목적성 상권이 아니면 단지에서 반절만 유효동선에 들어오고 그 유효동선 마저도 물건지가 2층이니 목적성이 있지 않으면 손님으로 끌어들이기 어렵겠습니다.

도로변에서 가시성 없는 안쪽 2층이긴 하지만 단지내에서는 후면부에 간판걸 자리가 충분하여 업종선택만 잘 된다면 
어느정도 수익창출은 기대해 볼 수 있겠습니다.
싸게 낙찰 받으면 그만큼 월세 금액에도 자유로우니 임차인 구하기는 쉽지 않을까요?

전면부 2층은 꽃집,미술학원,인테리어,미장원,한자학원, 호프집,PC방,네일아트가 있고 3층에는 태권도학원,음악,기타학원,교회,미술상담소 등이 있습니다.

2층이상부터는 흐르는 동선 끌어오기보다는 간판보고 올라오면 다 똑같으니 승강기 없는 3층만 아니라면 2층 상권은 거기서 거기입니다.
혹시 2층 월세가 싸다면 3층 세입자가 내려올 수도 있겠죠.

 

버스하차지점에서 길건너 아파트 단지로 가는 길목입니다.

또한 버스정거장에 내리고 에덴단지 사람들은 단지내 상가를 지나서 들어가는 동선이고
길건너 아파트단지 사람들도 이 정거장에서 내려서 횡단보도를 지나 자기네 단지로 지나가야하니 유효동선으로 끌어들일 여지는 있습니다.

네이버부동산에 올라온 매물은 물건지 상가건물에는 1층짜리 7.5평짜리가 평당 2670만원에 있습니다.
지금 임차인은 천에 50만원 잡혀있는데요.

7.5평이 50만원이면 평당 월세 66,000원입니다.
경매물건은 2층이니 이보단 떨어지겠죠.

감정평가서에서도 같은 물건인듯한 것이 2년전 2억7백만원에 거래된걸 사례로 잡고 평가했습니다.  
2층짜리 물건은 길건너 옥계동화타운 상가건물에 있습니다. 
19평짜리로 평당 289만원입니다.
경매물건 10평으로 대입하면 2890만원인데요.
현제 유찰된 최저입찰가와 얼추 비슷한 금액대입니다.

 

수익률 14%도 가능합니다.

이로써 주변 매물시세를 봤을때 경매물건 2층에 10평은 보수적으로 매매가 평당 280만원 현재 임차인 월세시세와 길건너 월세시세로 어림잡아 평당 3만원에 보증금 500 잡으면
수익률 14%입니다.

경낙자금대출 70%만 받아도 필요자본은 840만원에 월이자는 6%로 98,000원입니다.
월세받으면 20만원 남습니다.

경북 구미에 천세대 아파트 단지내 상가 3회유찰되어 최저가 28,812,000원부터 시작하는 10평짜리 상가경매 정보였습니다.