시장님과 LH가 밀어주는 안양재개발 구역 I 충훈부 재개발

안양 마지막 개발가능지 박달동 

서안양 친환경 융합 스마트밸리, 박달 스마트밸리 조성사업이 탄력을 받고 있습니다.
연초 안양도시공사가 사업설명회를 개최하더니 안양시장이 조성사업 부지 현장방문을 하며 사업진행에 대한 의지를 보이고 있습니다.

이어 삼성증권 컨소시엄이 우선협상대상자 지위를 차지하는 등 연일 박달동 개발 소식이 나오고 있는데요.
박달 스마트밸리는 안양시 박달동 탄약대대 부지 328만 평방미터를 대상으로 인접한 KTX 광명역과 광명태크노밸리와 연계한 산업단지 조성사업입니다.
 

2040 안양 도시기본계획 박달생활권 지정

안양시 2040 도시기본계획에서도 4차산업혁명 클러스터 조성이라며 개발구상을 하고 있습니다. 

얼마전 개최한 사업설명회 자료에 의하면 아파트 분양,임대,단독주택 부지와 중소기업단지를 포함한 산업시설, 공공청사 등 복합개발을 포함하고 있는데요.

부지 인근에는 노루페인트공장 부지, 호현마을, 충훈부 노후주택 밀집지역이 있어 스마트밸리 조성의 인프라 혜택도 기대됩니다.
과감한 디벨로퍼는 이미 터잡고 공사시작했습니다.
박달스마트밸리 인근 재개발구역 충훈부 재개발 구역입니다.
얼마전 정비구역을 지정하고 지형도도 고시했습니다.
LH와 사업시행 약정도 체결하면서 2026년 착공을 목표로 하고 있습니다.
 

안양 충훈부 재개발 경매물건

이 곳에 진행중인 경매물건이 있습니다.
전용면적 12평에 감정가 3억6천짜리 지층물건인데요.
재개발 구역이라 전용면적보다는 권리가액 기준인 대지권이 더 중요하겠죠.
대지권은 8.92평 약 9평입니다.

주변에 매매로 나온 물건시세 살펴보고 감정가가 과한지 입찰가는 얼마가 적당한지 알아보겠습니다.

전용 12평대 매물은 2억5천에서 4억까지 있는데요.
최저가 2억5천짜리 매물은 전용 10평에 대지지분 26평방미터, 7.8평으로 경매물건보다 1평 작습니다.

3억짜리는 전용 10평, 대지지분 23.38평방미터,7평입니다.
경매물건 대지지분 9평과 비슷한 물건이 3억5천짜리 전용 12평, 대지지분 30.55평방미터, 9.2평 짜리가 있습니다.

얼추 감정가와도 비슷한 금액입니다.
그렇다면 이 금액에 거래는 되는 걸까요?
희망매도자가격일까요?
 

실거래금액으로 본 대지지분 시세

국토부실거래가시스템입니다.
경매물건 옆동, 777-7번지에 대지지분 7.3평짜리가 올해 2억9천만원에 거래 있었네요.
대지평당 3972만원짜리 거래입니다.

석수동 773-4번지 대지지분 11.2평짜리 올해 5월 거래는 평단가로 봤을 때 444,931,200원이어야 하는데요.
4억3천으로 얼추 비슷합니다.

대지지분 평당 3900만원대에 거래된다고 볼 수 있겟습니다.
하지만 간과해선 안될 부분이 재개발 진행상황입니다.
2026년 착공, 2030년 입주를 목표로 한다는데 목표대로 사업진행되는거 본적 없죠.

그러면 그동안은 실거주를 하거나 전월세로 돌려야할텐데 멸실임박해서 권리가액만 챙기면 좋겠지만 임대수익까지 고려할 필요가 있겠습니다.
이주비 대출나오는 멸실까지는 버텨야되니까요 

경매물건은 30년 가까이된 지층입니다.
앞서 대지지분으로 뽑은 실거래 사례대로 하기에는 짧게는 7년동안 버텨야하니 지층 임대고려한 시세봐야합니다.
 

경매물건 거래시세 225,000,000원

770-14번지에 전용 11.47평, 대지면적  8평하는 거 같고 앞선 물건에서도 지분단가 어느 정도 맞아떨어지고 하니
이번 지층 물건 대지평단가 26,470,000원으로 간주하여 2억2500만원에는 거래되고 있다고 봐도 무방하겠습니다.
 

권리분석, 예상배당표, 인수권리

그럼 전용 12평, 감정가 3억6천짜리 지층 경매물건은 2억2500만원대가 적정거래시세라고 보고 권리분석 들어갑니다.

임차인현황입니다.
국민은행의 2013년11월 근저당권보다 전입신고가 늦어 대항력은 없고 3500짜리 배당요구를 하셨습니다.

2014년 임차인께서 전입하실 당시의 주택임대차보호법에 의하면 안양은 보증금 8천이하짜리 임차인이면 2700까지 최우선변제해 줍니다. 

낙찰가가 얼마가 될지는 모르지만 낙찰금액에 임차인 2700 배당,
선순위근저당 국민은행 1800 배당,
강제경매신청인인 임차인이 최우선에서 못받은만큼 다시 배당,
나머지 가압류 등 채권 안분 배당.

이로써 다 받고 나가는 임차인이기에 인수할 권리도 명도의 어려움도 없을 물건입니다.

광명역 KTX역세권과 안양시 역점사업 박달스마트밸리가 인접한 안양시 석수동 충훈부 재개발 구역, 적벽타운지에 있는 경매물건은 대지지분만 보고 들어가기에는 사업속도가 불안하니 보수적으로 현재 지층매매, 실거래시세 2억2500만원 기준으로 하시고

이물건에 대한 간절함이 있으시다면 3회 최저가 230,400,000원에 노려보시고 못 미더우시다면 한번더 기다려 연말 12월에 184,320,000일 때 노려보세요.